pojęcia z zakresu zarządzania i komercjalizacji nieruchomości
pojęcia z zakresu zarządzania i komercjalizacji nieruchomości

Zakres specjalistycznego słownictwa związanego z procesami obsługi i komercjalizacji nieruchomości jest bardzo szeroki i osoby nie związane na co dzień z tą branża łatwo mogą pogubić się słysząc lub widząc takie sformułowania. Dlatego chcemy tu przedstawić ważniejsze pojęcia, skróty i anglicyzmy związane z sektorem nieruchomości komercyjnych. 

Litery A – J

Litery K – Z

A

ABR (accredited buyer representative) – upoważniony przedstawiciel nabywcy.

Absorpcja – popyt netto. Różnica między nie wynajętą powierzchnią w okresie poprzednim i bieżącym.

Add-on factor – współczynnik powierzchni wspólnej. Wskazuje jaki procent powierzchni wspólnej zostanie doliczony do powierzchni najmu netto przy ustalaniu ostatecznej kwoty czynszu dla danego najemcy. Inaczej mówiąc jest to udział najemcy w utrzymaniu powierzchni wspólnej. Niski poziom tego współczynnika często pozytywnie wpływa na przebieg komercjalizacji nieruchomości, ponieważ jest pozytywnym sygnałem dla potencjalnych najemców.

ADS (annual debt service) – roczna obsługa zadłużenia, stanowiąca najważniejszy element WACC.

AMORT (amortization) – amortyzacja pożyczki.

Anchor tenants – kluczowi najemcy. Najemcy mający największy udział w powierzchni najmu budynku, ale czasem również szczególnie prestiżowi, których sama marka będzie stanowić zachętę dla innych najemców.

APP (appreciation) – przyrost wartości nieruchomości.

APPX SF (approximate square footage) – przybliżona powierzchnia nieruchomości.

Asset management – zarządzanie aktywami, majątkiem. Tu: zarządzanie portfelem nieruchomości.

ATCF (after-tax cash flow) – już opodatkowany przepływ pieniężny.

B

 

BMS (building management system) – scentralizowany system zarządzania budynkiem (oświetlenie, wentylacja,zabezpieczenia przeciwpożarowe, monitoring i tp.)

BPO (broker’s price opinion) – opinia brokera dotycząca ceny nieruchomości.

Built to suit – budowanie pod wymagania konkretnego najemcy, lub najemców.

C

CAM (common area maintenance) – utrzymanie powierzchni wspólnych.

CAP – ograniczenie wysokości wymagalnej od najemcy niedopłaty z tytułu rocznego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych. Jedna z zachęt stosowanych w procesie komercjalizacji nieruchomości. Inaczej mówiąc CAP gwarantuje najemcy, że ewentualna kwota obciążenia z tytułu rozliczenia rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych obiektu nie przekroczy określonego poziomu.

Cash contribution – stosowana w procesie komercjalizacji nieruchomości zachęta dla najemcy polegająca na zapłaceniu mu określonej kwoty za podpisanie umowy najmu w obiekcie.

CC (closing costs) – koszty związane z samym przeprowadzeniem transakcji.

CD (closing disclosure) – ujawnienie informacji o zamknięciu transakcji.

Centrum handlowe – wielkopowierzchniowy obiekt handlowy. Najczęściej struktura centrum handlowego obejmuje jednego lub kilku kluczowych najemców (hipermarkety i supermarkety) oraz grupę mniejszych najemców o różnorodnym profilu. W centrum handlowym najemcy sektora retail zajmują większość powierzchni najmu.

CMA (comparative market analysis) – porównawcza analiza rynkowa.

Compliance – zgodność z przepisami, standardami i wytycznymi dla danego obiektu i jego działalności.

Cross marketing – marketing krzyżowy. Tu: współpraca kilku nie konkurujących ze sobą najemców w zakresie marketingu.

Czynsz bazowy – składnik opłat wnoszonych przez najemcę z tytułu użytkowania powierzchni. W zależności od konstrukcji umowy najmu może on oznaczać czynsz efektywny, albo czynsz umowny. Zwykle osobno doliczane są opłaty eksploatacyjne i udział w opłatach za nieruchomość.

Czynsz efektywny – czynsz rzeczywisty, uwzględniający wartość zachęt i rabatów udzielonych najemcy.

Czynsz umowny – podstawowa zapisana w umowie stawka czynszu, nie uwzględniająca zachęt i rabatów.

Czynsz wywoławczy – stawka czynszu podawana przez potencjalnych najemców w pierwszych ofertach.

D

Data pewna – data do której właściciel gwarantuje najem, dotyczy również sytuacji, gdy dana powierzchnia zmienia właściciela. W polskim prawie gwarantowana aktem notarialnym.

DEP (depreciation) – spadek wartości nieruchomości.

Double-net lease – system dwuskładnikowego wyliczania opłat dla najemcy, obejmujący czynsz bazowy i opłaty eksploatacyjne.

DOM (days on market) – dni na rynku. Okres, który upłynął od wystawienia oferty sprzedaży, lub najmu nieruchomości. Stanowi wskazówkę co do atrakcyjności oferty.

E

EA (exclusive agency) – wyłączna reprezentacja.

EGI (effective gross income) – efektywny łączny dochód brutto.

ERV (estimated rental value) – przewidywany dochód z czynszu, zwykle w ujęciu rocznym, szacowany na podstawie danych rynkowych. ERV stosuje się jako jeden ze wskaźników określających wartość nieruchomości komercyjnej.

EXT PROP FEATS (exterior property features) – zewnętrzne cechy nieruchomości.

F

Facility management – zarządzanie usługami kierowanymi do najemców lub których beneficjentami są najemcy.

Fit-out – usługa kompleksowego dostosowania powierzchni do potrzeb najemcy od doradztwa projektowego po aranżację. Nieraz uzgadniana już na etapie projektu całego obiektu.

Flex space (flexible building space) – powierzchnia łatwa do przystosowania.

Footfall – ilość klientów w skali czasu. Jeden z najważniejszych wskaźników atrakcyjności komercyjnego obiektu handlowego.

G

Galeria handlowa – wydzielona dla handlu i usług część obiektu wielkopowierzchniowego, najczęściej biurowca lub obiektu sportowego, jednak ostatnio coraz częściej również dworców kolejowych.

GBA (gross building area) – całkowita powierzchnia budynku.

GLA – patrz Powierzchnia najmu brutto.

GOI (gross operating income) – przychód operacyjny obiektu. Przychód łączny z działalności obiektu.

Gross lease – system opłat dla najemcy, w którym płaci on tylko kwotę czynszu bazowego (w który najczęściej wliczone są wszystkie opłaty). Obecnie rzadko spotykany ze względu na małą elastyczność.

GRM (gross rent multiplier) – mnożnik czynszu brutto. Szybkie, uproszczone szacowanie dochodu z inwestycji, będące iloczynem prognozowanego rocznego przychodu z czynszu i określonego mnożnika (podstawowy mnożnik x1 zostaje skorygowany o orientacyjny poziom kosztów, podatków i inne uwzględniane przez inwestora czynniki).

I

Indeksacja – korekta stawki czynszu (najczęściej coroczna) wynikająca z inflacji, wzrostu kosztów i tp.

IRR (internal rate of return) – wewnętrzna stopa zwrotu. Wartość stosowana przy analizie opłacalności inwestycji, gdzie w skali czasu IRR porównuje się z kosztami pozyskania kapitału (WACC). Przy IRR>WACC inwestycja jest opłacalna.

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Wtórna komercjalizacja nieruchomości
Czytaj dalej
Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości K-Z
Czytaj dalej
Mały najemca w dużym obiekcie
Czytaj dalej
Atrakcyjność inwestycji w nieruchomość komercyjną
Czytaj dalej
Dobre praktyki – zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz