rekomercjalizacja, czyli wtórna komercjalizacja nieruchomości
rekomercjalizacja, czyli wtórna komercjalizacja nieruchomości

Minęło już ponad ćwierć wieku od zmiany ustroju. Wybudowane podczas pierwszej fali przemian centra handlowe stają się przestarzałe i nieatrakcyjne dla klientów. Ratunkiem dla takich obiektów może okazać się gruntowna rewitalizacja połączona z wtórną komercjalizacją nieruchomości. Niestety wielu zarządców obiektów komercyjnych nie potrafi skutecznie przystosować ich do współczesności. Zadanie to wymaga bowiem kompleksowych działań nie sprowadzających się do powierzchownego odnowienia aranżacji. Ważną rolę odgrywa też kreatywność zarządcy.

Kompleksowy plan rewitalizacji i wtórnej komercjalizacji nieruchomości

Pierwszą rzeczą jaką należy w takiej sytuacji zrobić, to sprawdzić czy obiekt i jego funkcjonowanie odbywa się w pełni zgodnie z aktualnym stanem prawnym. Zgodność warto porównać nie tylko z obecnym stanem prawnym (w kontekście ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami), lecz również uwzględniając projekty i postulaty prawne mogące w najbliższej przyszłości doprowadzić do nowelizacji przepisow. Porównanie takie pomoże stworzyć listę zmian niezbędnych w celu zapewnienia tzw. compliance. Listę tą należy potraktować jako bazę, na której opierać się będą pozostałe projekty związane z rewitalizacją centrum handlowego.

Drugim krokiem będzie określenie optymalnego sposobu zagospodarowania obiektu w oparciu o jej profil komercyjny. Wiedząc jakie nieruchomość daje możliwości, należy przeanalizować rynek lokalny (konkurencję innych obiektów oraz profil potencjalnych klientów), aby na tej podstawie znaleźć dla obiektu jego własną “niszę ekologiczną”. Będzie to unikalny profil wyróżniający nieruchomość na tle lokalnej konkurencji i atrakcyjny dla określonej grupy klientów. Teraz już można przejść do kolejnych etapów – doboru tenant mix, czyli zgodnego z profilem obiektu zestawienia najemców.

Bardzo ważnym zagadnieniem przy wtórnej komercjalizacji centrum handlowego jest dobór stawek czynszu oraz sposobu jego obliczania. Oferta powinna być atrakcyjna dla najemców – a trzeba pamiętać, że potencjalni najemcy podejmą decyzję o wejściu do obiektu nie tylko w oparciu o plany rewitalizacji, ale też jego obecny stan. Jednak z drugiej strony, w przypadku powodzenia projektu, konstrukcja umów ma spowodować poprawienie dochodowości obiektu do zaplanowanego poziomu.

Po zakończeniu procesu rekomercjalizacji zarządca wspólnie z najemcami ustala ostateczną koncepcję. Uzgadniany jest projekt architektoniczny, podział przestrzeni i modernizacji infrastruktury komunikacyjnej. Ostatnim krokiem będzie zaplanowanie spójnej kampanii marketingowej mającej zainteresować potencjalnych klientów zrewitalizowanym obiektem.

Doraźne sposoby na udaną rekomercjalizację

Warto wziąć pod uwagę, że obniżenie atrakcyjności centrum handlowego i ucieczka najemców  nie zawsze wynika z przestarzałej infrastruktury. Nie zawsze też będzie można szybko przeprowadzić zmianę tenant mix. W takiej sytuacji, by zwiększyć szanse na sukces wtórnej komercjalizacji nieruchomości, należy wspólnie z pozostałymi najemcami pracować nad zmianą profilu obiektu, bądź skutecznymi akcjami marketingowymi.

Przy próbie zmiany profilu trudność polega zwykle na przekonaniu najemców do solidarnej zmiany strategii handlowej na taką, która pasuje do założonego profilu. Dużą rolę odegra przedstawienie przemyślanej, przekonującej koncepcji oraz zaufanie do zarządcy. Zaufanie najlepiej zaś buduje regularna, owocna współpraca zarządcy z najemcami.

Innym sposobem zwiększenia szans na udaną rekomercjalizację jest zaproponowanie najemcom nietypowych form marketingu, np. działań crossowych (gdy kilku najemców prowadzi wspólną promocję – np. polecając się nawzajem). Powstawaniu takich inicjatyw, a także innych ciekawych pomysłów promocyjnych sprzyjają wspólne spotkania omawiające bieżącą działalność centrum handlowego.  Interesujące akcje marketingowe są świetnym rozwiązaniem zarówno dla najemców, jak i zarządcy. Generują stosunkowo niskie koszty, w dodatku ponoszą je w dużej mierze najemcy (choć zarządca powinien udzielić najemcom pomocy w postaci nieodpłatnego udostępnienia powierzchni wspólnej, infrastruktury czy zasobów obiektu).

Przeprofilowanie obiektu, czy powodzenie akcji promocyjnych przełożą się na zwiększony ruch, a w efekcie na większe zainteresowanie pustostanami. Pozyskanie pożądanych marek pozytywnie wpłynie na dalszą skuteczność procesu wtórnej komercjalizacji nieruchomości, jeszcze bardziej wzmocni bowiem zainteresowanie klientów oraz podkreśli wprowadzaną zmianę profilu placówki.

Czytaj też o komercjalizacji centrum handlowego

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Dobre praktyki – zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Czytaj dalej
Atrakcyjność inwestycji w nieruchomość komercyjną
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. I
Czytaj dalej
Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości A-J
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz