mały najemca w procesie komercjalizacji nieruchomości
mały najemca w procesie komercjalizacji nieruchomości

Wejście małego najemcy do centrum handlowego w procesie komercjalizacji nieruchomości to poważna decyzja biznesowa, często rodząca długofalowe konsekwencje. W przypadku dużych sieci handlowych ryzyko jest stosunkowo niskie. Jednak wraz ze zmniejszaniem się skali, w jakiej działa przedsiębiorca, rośnie ryzyko niepowodzenia i dotkliwość jego negatywnych skutków.

Z punktu widzenia zarządców, mali przedsiębiorcy mają minimalne szanse zaistnienia w atrakcyjnych centrach handlowych ulokowanych w dużych miastach. Managerowie w trakcie komercjalizacji nieruchomości chętniej stawiają na tzw. sieciówki. Dzieje się tak, ponieważ:

  • wprowadzają do centrum handlowego uznane marki,
  • generują niskie ryzyko niewypłacalności,
  • są partnerami, z którymi można nawiązać szerszą współpracę (np, podczas komercjalizacji obiektów należących do tego samego właściciela lub zarządzanych przez tą samą firmę).

Mały najemca w procesie komercjalizacji nieruchomości

Mała firma powinna zatem gruntownie przemyśleć decyzję o najmie powierzchni w centrum handlowym i strategię ekspansji. Na jakie czynniki powinna zwrócić uwagę?

Umiejscowienie obiektu

Jak wspomnieliśmy – duże, uczęszczane obiekty w dużych miastach nie będą na początek najlepszym wyborem. Jeżeli nawet zarządca zgodzi się na współpracę, koszty najmu będą bardzo wysokie, a umowa zawarta na okres przynajmniej 5 lat. W dodatku taki najemca nie otrzyma żadnych zachęt w warunkach najmu. Wynajęta powierzchnia prawdopodobnie będzie się znajdować w nieuczęszczanym zakątku obiektu, a doliczane do czynszu koszty operacyjne będą niekorzystnie rozliczane. Taka propozycja będzie rodzić wysokie ryzyko niepowodzenia nawet w najatrakcyjniejszym obiekcie handlowym. Dlatego dobrym wyjściem okaże się udział w komercjalizacji mniejszego centrum handlowego, najlepiej w mniejszej miejscowości lub poza centrum miasta. Zaletą będzie niski czynsz, większa przychylność zarządcy. Mniejszy też będzie udział w obiekcie znanych marek odciągających uwagę od oferowanego przez przedsiębiorcę produktu.

Rodzaj produktu, usługi

Od pewnego czasu trendem staje się rosnący udział usług w tenant mix. Przedsiębiorca oferujący usługi codziennego użytku będące dopełnieniem oferty centrum handlowego ma większe szanse na docenienie przez zarządcę obiektu. Z uznaniem spotkać się może też unikalny w skali Polski, niestandardowy pomysł na biznes, którego atrakcyjność sprawdziła się jednak już w innych krajach.

Aranżacja

Oryginalny pomysł na aranżację wynajętej powierzchni również ma szansę przekonać zarządcę, że Twój biznes wniesie wartość dodaną podczas komercjalizacji nieruchomości. Będzie też stanowić atut przy ubieganiu się o bardziej atrakcyjne miejsce w samym obiekcie.

Kondycja obiektu.

Choć wynajęcie powierzchni w najatrakcyjniejszych centrach handlowych jest dla małej firmy trudne i ryzykowne, unikać należy też obiektów nieuczęszczanych przez klientów. Przy niewielkich obrotach nawet najniższy czynsz nie gwarantuje sukcesu finansowego. Warto kilkukrotnie odwiedzić interesujący nas obiekt i sprawdzić stan komercjalizacji centrum handlowego. Wyznacznikiem powinna być ilość pustostanów, udział znanych marek, ilość klientów. Stała niska ilość odwiedzających i ucieczka znanych sieci handlowych powinna zapalić w umyśle potencjalnego najemcy czerwoną lampkę. Swoje spostrzeżenia trzeba jeszcze skonfrontować ze wskaźnikami przedstawionymi przez zarządcę obiektu. Z kolei jeśli oferta wydaje się zaskakująco korzystna, warto sprawdzić plany na przyszłość. Być może na czas otwarcia przypadnie akurat generalny remont, który znacząco ograniczy ruch w obiekcie.

Miejsce w obiekcie

Nie zawsze obecność w nieuczęszczanym zakątku przekreśli szanse na sukces. Przedstawiając atrakcyjną ofertę masz szansę wyrobić u klientów nowe przyzwyczajenia. Zajmie to jednak dłuższy czas, w którym będziesz ponosić straty. W dodatku nawet dobra strategia nie jest 100% gwarancją sukcesu. Dlatego mimo wszystko warto starać się o bardziej atrakcyjną lokalizację w obiekcie. W razie wątpliwości co do lokalizacji, możesz też poprosić zarządcę o przedstawienie mapy rozkładu ruchu klientów (jeśli ją posiada).

Warunki najmu

Jak wspomnieliśmy, rozpiętość czynszów w poszczególnych centrach handlowych potrafi być znaczna – od kilkunastu do kilkuset euro za metr kwadratowy. Do tego doliczyć należy koszty operacyjne – często wyliczane w sposób niekorzystny dla małych najemców. Nawet nie biorąc pod uwagę możliwych kar umownych, czynsz w atrakcyjnym obiekcie handlowym stanowi dla najemcy duże obciążenie. Należy realistycznie podejść do poziomu przewidywanych przychodów. Trzeba zawsze mieć na uwadze, że sama obecność w dochodowym centrum handlowym nie musi zagwarantować sukcesu. Trzeba też pamiętać, że umowy o najem zawierane są zwykle na co najmniej 5 lat, a za ich zerwanie grożą dotkliwe kary.

Z drugiej strony jeśli umowa zawierana jest w okresie kryzysu ekonomicznego obiektu, najczęściej oferowane są preferencyjne warunki czynszu. Przedłużenie umowy po udanej rewitalizacji i wtórnej komercjalizacji centrum handlowego może wiązać się z poważną podwyżką czynszu efektywnego. W takiej sytuacji można zastanowić się nad próbą wynegocjowania jak najdłuższej umowy. Zawsze zatem to konkretna sytuacja określa priorytety, którymi należy się kierować przy negocjowaniu warunków.

Dobrze jest również szczegółowo zapoznać się z zasadami wyliczania czynszu. Nawet z pozoru drugorzędne kwestie mogą okazać się źródłem poważnych dodatkowych kosztów, których przedsiębiorca nie przewidział szacując swoje rozchody. Przykładowo – sposób rozliczania rocznej niedopłaty za eksploatacje. Może też okazać się, że obiekt oferuje interesujące korzyści (np. dotyczące korzystania z powierzchni wspólnej do akcji marketingowych), które można wykorzystać do zwiększenia obrotów.

Najlepszym sposobem porównania atrakcyjności ofert będzie zebranie wyczerpujących danych o kilku alternatywnych lokalizacjach w różnych obiektach i oferowanych w nich warunkach umów.

Gdy biznes nie idzie…

Co jednak zrobić, gdy pomimo starannego wyboru powierzchni w centrum handlowym, biznes nie idzie? Na początek warto upewnić się, czy oferowany produkt lub usługa oraz jej warunki i cena rzeczywiście pasują do profilu obiektu. W końcu luksusowe produkty słabo sprawdzą się w biednej dzielnicy i podupadającym centrum handlowym. Dobrze też zorganizować ciekawe akcje promocyjne, w tym wejść w porozumienie z innymi najemcami obiektu. Można np. umówić się z innymi najemcami, że zaoferujesz ich klientom zniżki czy drobne gratisy – jednak pod warunkiem ich odbioru u Ciebie.

Niekiedy jednak niepowodzenie biznesu wynika z niewłaściwie prowadzonego procesu komercjalizacji nieruchomości. Grzechem są też przesadnie optymistyczne deklaracje zarządcy co do perspektyw, jakie daje zarządzany przez niego obiekt. Innym błędem, jaki zarządca może popełnić podczas komercjalizacji centrum handlowego może być z kolei przedstawianie szczegółowych założeń jako już istniejącego stanu faktycznego. Potencjalnym najemcom należy zapewnić uczciwą informację opartą na realnych przesłankach – na dłuższą metę jest to dla zarządcy najbardziej opłacalna strategia.

Najemcy, którzy podejmą decyzję o podpisaniu umowy na podstawie przedstawionych im planów rozwoju, które uległy po drodze poważnym modyfikacjom mają prawo czuć się wprowadzeni w błąd. Nawet w przypadku umowy na czas określony chronią ich przepisy. Możliwe jest przedterminowe zerwanie umowy bez konieczności uiszczenia zapisanych kar (art. 664 §2 Kodeksu Cywilnego). Dopuszczalne prawnie jest też wystąpienie do zarządcy o naprawienie szkody i zwrot utraconych dochodów. Podstawą będzie art. 14 ust. 1 i art. 18. Ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Najemca powinien jednak pamiętać, że powołanie się na niniejsze przepisy możliwe jest w ciągu roku od momentu stwierdzenia wady. Przy najmie w nowo wybudowanych obiektach przyjmuje się, że wadę można stwierdzić najpóźniej w momencie otwarcia obiektu.

Na zakończenie, zarówno najemcy, jak zarządcy powinni pamiętać, że szacunek, dobra współpraca i uczciwość we wzajemnych relacjach ograniczy ilość szkodliwych dla obu stron konfliktów. Zwiększy również szanse na sukces poszczególnych biznesów, jak i całego obiektu.

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Atrakcyjność inwestycji w nieruchomość komercyjną
Czytaj dalej
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych.
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. II
Czytaj dalej
Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości K-Z
Czytaj dalej
Dobre praktyki – zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz