Wykorzystanie danych rynkowych w procesie komercjalizacji nieruchomości

28 kwietnia, 2025 By MarcinD

Dane rynkowe odgrywają kluczową rolę w procesie komercjalizacji nieruchomości. Są niezbędne do podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych, optymalizacji strategii marketingowych, czy dostosowania oferty do oczekiwań najemców. Efektywne wykorzystanie informacji rynkowych minimalizuje ryzyko związane z brakiem popytu na komercjalizowane powierzchnie. Pozwala też na zwiększenie osiąganych zysków.

Źródła danych i ich znaczenie

W przypadku nieruchomości komercyjnych podstawą analizy rynkowej są wiarygodne dane. Pochodzą one z raportów branżowych, rejestrów transakcji, baz stawek czynszowych, a także analizy popytu i podaży w danej lokalizacji. Ważną rolę odgrywają również dane geoprzestrzenne, analizy demograficzne oraz monitoring konkurencji. Zbieranie i analizowanie tych informacji pozwala zrozumieć trendy rynku, a nawet przewidywać jego przyszłe zmiany.

Segmentacja i profilowanie najemców

W procesie komercjalizacji nieruchomości, dzięki analizie danych identyfikuje się najbardziej obiecujące branże najemców i tworzy się szczegółowe profile tych najbardziej pożądanych. Pozwala to na lepsze dopasowanie oferty – zarówno pod względem funkcjonalnym, prawnym, jak i cenowym. Analiza zachowań poszczególnych grup docelowych najemców umożliwia również dostosowanie przestrzeni do potrzeb tych będących targetem obiektu. Dla przykładu może chodzić o podział na startupy, korporacje, czy operatorów coworkingowych i zbiorcze preferencje poszczególnych grup.

Dynamiczne zarządzanie strategią komercjalizacji

Rynki nieruchomości ulegają ciągłym zmianom – zarówno pod wpływem trendów ekonomicznych, jak i społecznych. Bieżące śledzenie danych rynkowych pozwala nie tylko na skuteczną komercjalizację, ale też na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki, np. w procesie rekomercjalizacji. Można to zrobić poprzez modyfikację strategii cenowej, zmiany w warunkach oferty powierzchni, czy intensyfikację działań promocyjnych. Tu również wybór sposobu działania będzie uzależniony od posiadanych informacji. Obecnie proces ten staje się wręcz niezbędny i przestaje stanowić przewagę konkurencyjną. Zaczyna dotyczyć też nawet drobniejszych inwestycji. W dobie cyfrowej transformacji coraz więcej narzędzi umożliwia bowiem automatyzację tego procesu, zmniejszając przewagę wynikającą z doświadczenia i wiedzy zarządcy.

Technologie wspierające analizę danych

W procesie analizowania i przetwarzania danych rynkowych wykorzystywane są zarówno ogólne platformy analityczne, jak i wyspecjalizowane rozwiązania dla sektora nieruchomości. W coraz szerszym zakresie wykorzystuje się również technologię AI i proces uczenia maszynowego – zwłaszcza w celu prognozowania popytu i optymalizacji ofert.

Do najważniejszych narzędzi należą:

Największe polskie bazy danych: REDD, Baza Cen Cenatorium i AMRON;

CoStar, Moody’s CRE, EG Radius – globalne bazy danych i platformy analityczne oferujące informacje o trendach czynszowych, pustostanach, poziomach absorpcji powierzchni, transakcjach najmu i inwestycjach;

CBRE Polska, JLL Polska, Knight Frank Polska – polskie oddziały globalnych firm doradczych oferujących wyniki własnych analiz;

Tableau, Power BI, Google Looker Studio – narzędzia Business Intelligence do wizualizacji i analizy danych;

ArcGIS, MapInfo – systemy informacji przestrzennej wykorzystywane do analiz lokalizacji;

Przykładowe zastosowania danych rynkowych

Browary Warszawskie (Echo Investment) – wykorzystanie danych GUS, raportów JLL oraz analizy ruchu pieszego pozwoliło dostosować inwestycję do miejskiej klasy średniej i szybko skomercjalizować powierzchnie biurowe oraz gastronomiczne.

7R City Flex Łódź – dane geoprzestrzenne oraz analizy logistyki miejskiej umożliwiły zaprojektowanie przestrzeni „last mile”, które przyciągnęły najemców jeszcze przed zakończeniem budowy.

Fabryczna Office Park (Inter-Bud, Kraków) – wykorzystanie analiz sektora SSC/BPO (m.in. ABSL, CBRE) pozwoliło pozyskać takich najemców jak ABB czy MAN, co przełożyło się na wysoki poziom komercjalizacji.

Dane jako przewaga konkurencyjna

Żyjemy w erze gdy zalewa nas potop przeróżnej informacji. Przewagę zyskują ci gracze rynkowi, którzy potrafią trafnie zdefiniować obszary strategicznie ważne dla podejmowanych decyzji biznesowych i właściwie wykorzystać pozyskane dane. Skuteczna komercjalizacja nieruchomości na każdym etapie opiera się dziś na umiejętności jak najtrafniejszego wykorzystania informacji w praktyce. Począwszy od planowania inwestycji, przez działania marketingowe przy pozyskiwaniu najemców, po utrzymanie z nimi długoterminowych relacji opartych na obopólnych korzyściach. Równie ważne jest wykorzystanie nawet nieoczywistych trendów rynkowych do zyskownego funkcjonowania, a nawet rozwoju obiektu. Na dane nie należy bowiem patrzeć po prostu jak na liczby. To bardzo szczegółowa mapa rynku, gdzie najszybciej do celu trafiają ci, którzy najtrafniej wytyczają trasę.

czytaj dalej

Artykuły

Rola ESG w procesie komercjalizacji nowoczesnych nieruchomości

16 kwietnia, 2025 By MarcinD

Współczesny rynek nieruchomości komercyjnych nie może już funkcjonować bez odniesienia do zasad ESG (Environmental, Social, Governance). Te trzy filary zrównoważonego rozwoju stają się coraz ważniejszym elementem w procesie komercjalizacji nowoczesnych obiektów. Obojętne – biurowych, handlowych, czy logistycznych. Najemcy, inwestorzy i użytkownicy przykładają coraz większą wagę do kwestii ekologii, odpowiedzialności społecznej oraz transparentnego zarządzania.

Warto zwrócić tu uwagę, że ESG to pojęcie znacznie szersze od CSR (Corporate Social Responsibility). Elementem odróżniającym jest kompleksowość spojrzenia na zasady funkcjonowania korporacji w otoczeniu społeczno-biznesowym. Uwzględnianie niebiznesowych czynników funkcjonowania firmy rozpoczęło się jako ucieczka managementu największych korporacji od społecznego problemu ich niewspółmiernie wysokich zarobków i próba zamaskowania tematu. Niemniej obecnie stało się już socjologicznym i biznesowym fenomenem. W obliczu powszechnej tendencji uwzględniania tego trendu w polityce firm, dobry zarządca nieruchomości komercyjnej również musi za nim podążać. Dotyczy to szczególnie inwestycji mających ambicje bycia wiodącymi w swoim sektorze.

E jak ekologia: ekologiczne budynki przyciągają najemców

W aspekcie środowiskowym, nowoczesne nieruchomości muszą spełniać wysokie standardy energooszczędności, efektywnego zarządzania wodą, odpadami czy emisjami CO2. Budynki z certyfikatami takimi jak BREEAM, LEED czy WELL są bardziej atrakcyjne dla firm, które chcą realizować swoje cele z zakresu zredukowanego śladu węglowego. Takie inwestycje cieszą się większym zainteresowaniem najbardziej atrakcyjnych najemców. Kreują bowiem pozytywny wizerunek firmy, godząc go jednocześnie z realnymi oszczędnościami eksploatacyjnymi.

S jak społeczna odpowiedzialność: budynki dla ludzi

Komercjalizacja nieruchomości biurowych powinna uwzględniać również potrzeby użytkowników i społeczności lokalnych. Znaczenie ma już nie tylko ergonomia i komfort pracy. Liczy się teraz też dostępność dla osób z niepełnosprawnościami, szeroko pojęte bezpieczeństwo oraz integracja z otoczeniem. Obiekty, które oferują zielone strefy relaksu, miejsca wspólne, infrastrukturę rowerową czy usługi dla lokalnej społeczności, wyróżniają się na tle konkurencji i lepiej odpowiadają na potrzeby współczesnych najemców. Niemało zmienił tu trend odwrócenia się od formuły czystej pracy zdalnej. Model pracy hybrydowej kładzie szczególny nacisk na stworzenie pracownikom warunków, w których chcieliby oni częściej wracać do biura. Z kolei partnerom roboczym komfortowa aranżacja daje przyjazne środowisko coworkingu.

G jak governance: transparentność i standardy

Governance na polski można tłumaczyć jako środowisko zarządzania. Z punktu widzenia zarządzania, niesłabnące – a wręcz rosnące – znaczenie ma transparentność finansowa, etyka biznesowa, przeciwdziałanie korupcji oraz standardy współpracy z najemcami i partnerami. Zwiększa to zaufanie w kontaktach partnerskich. Przeciwdziała też aferom i skandalom oraz wynikającym z nich stratom wizerunkowym. Dodatkowo wysoka kultura governance podnosi wiarygodność inwestycji, co jest szczególnie istotne dla funduszy inwestycyjnych i najemców korporacyjnych.

ESG jako przewaga konkurencyjna w komercjalizacji

Kończy się czas, gdy rentowność inwestycji była zapewniona wyłącznie wysokim standardem infrastruktury biurowej. Zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową od czasów COVID zbiegło się z wejściem polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w nową fazę rozwoju. Obecnie managerowie nowych projektów poszukują dla siebie specyficznych nisz. Innym sposobem zaistnienia jest wyróżnienie się poprzez zapewnienie najemcom szerokiej gamy korzyści daleko wykraczających poza technikalia. Obiekty, które spełniają standardy ESG, szybciej znajdują najemców, osiągają wyższe stawki czynszu i dłuższe okresy najmu. Dodatkowo dla deweloperów i inwestorów, implementacja zasad ESG staje się nie tylko koniecznością wynikającą z preferencji najemców. Okazuje się też opłacalną strategią długofalową dla nich samych. To dlatego rynki nieruchomości coraz silniej promują projekty, które wpisują się w tak rozumianą ideę zrównoważonego rozwoju.

Podmioty współczesnego rynku podlegają rosnącej presji społecznej. Z kolei samo prowadzenie biznesu wymaga uwzględniania coraz większej liczby czynników. Odpowiadające na te tendencje ESG w naturalny sposób staje się więc integralną częścią procesu komercjalizacji. Nieruchomości, które nie odpowiedzą na te potrzeby, szybko mogą stracić na atrakcyjności i konkurencyjności. Dlatego też warto inwestować w standardy ESG już na etapie projektowania i budowy, nawet nie czekając na rozpoczęcie samego procesu komercjalizacji.