Duże miasta wciąż są najatrakcyjniejszymi miejscami do inwestycji związanych z nieruchomościami komercyjnymi. Trend ten ulega jednak wyhamowaniu, a inwestorzy coraz chętniej spoglądają w kierunku mniejszych miejscowości. Choć aglomeracje mają najlepsze perspektywy rozwoju, a atrakcyjne miejsca pod inwestycje wciąż istnieją, rośnie próg wejścia w nowe inwestycje oraz ryzyko niepowodzenia.
Należy wziąć pod uwagę, że ilość atrakcyjnych miejsc pod inwestycje w miastach się kurczy i w szybkim tempie rośnie konkurencja. Przy niezmiennie wysokim popycie sprawia to, że ceny gruntów będą rosnąć lub – w najlepszym przypadku – utrzymywać się na wysokim poziomie. Dodatkowo klienci z dużych miast mają coraz wyższe wymagania. Czynniki te sprawiają, że rośnie próg wejścia w nowe inwestycje oraz ryzyko ich niepowodzenia w razie spowolnienia gospodarczego.
Nieruchomości handlowe
Trend inwestowania w mniejszych miastach stał się szczególnie widoczny w sektorze nieruchomości handlowych. Wiele przyczyn sprawia, że centra handlowe w małych miastach zyskują na atrakcyjności:
- rosnąca zamożność mieszkańców,
- relatywnie niski próg wejścia – mniejsze obiekty o niższym standardzie, niż w dużych miastach,
- rozwój turystyki oraz krajowej i międzynarodowej infrastruktury komunikacyjnej,
- mniej miejsca dla ewentualnej konkurencji po powstaniu centrum handlowego,
- mniejsza konkurencja dla centrum handlowego jako miejsca spędzania wolnego czasu.
Ten ostatni czynnik staje się szczególnie ważny w świetle dynamicznie rosnącej pozycji handlu internetowego. Centra i galerie handlowe muszą zmieniać swój profil działalności z typowo handlowego na znacznie bardziej rekreacyjno-wypoczynkowy. Zakupy w sklepach usytuowanych w obiekcie handlowym z czynności związanej z zaspokajaniem potrzeb materialnych zmieniają się w element wypoczynkowo-rozrywkowy. Musi temu towarzyszyć podnoszenie standardu – by eliminować stres związany z zakupami i tworzyć otoczenie sprzyjające wypoczynkowi.
W mniejszych miastach wymagania klientów będą niższe, podobnie jak koszty rozwiązań podnoszących standard. Przykładem mogą być parkingi – w aglomeracjach wymagające wysokich nakładów na tworzenie wielokondygnacyjnych, często podziemnych konstrukcji. Niska cena i dostępność gruntów w mniejszych miastach sprawia, że nawet duże parkingi mogą być tanimi inwestycjami naziemnymi nie wymagającymi kosztownej infrastruktury.
Wciąż ważnym atutem jest także położenie miejscowości niedaleko granicy lub lotnisk międzynarodowych, dzięki czemu centrum handlowe może zyskać klientów z zagranicy. Warto tu wykazać się odrobiną przewidywania, by wybrać lokalizację w pobliżu wciąż nieukończonych lub nawet dopiero co rozpoczętych inwestycji (przykładowo Centralny Port Lotniczy, czy przekop Mierzei Wiślanej).
Istnieje już nisza, w której prowadzą działalność spółki i osoby zajmujące się komercjalizacja nieruchomości handlowych przede wszystkim w małych miejscowościach. Jedną z takich firm jest Arrowhead sp. z o.o.
Czynniki ryzyka
Czynnikiem podnoszącym ryzyko inwestowania w mniejszych miastach jest przede wszystkim utrzymujący się trend migracji szczególnie młodych, wykształconych osób do dużych aglomeracji lub za granicę. Oznacza to kurczenie się rynku i niekorzystne zmiany demograficzne w strukturze klientów. Innym czynnikiem ryzyka jest powstanie w niedalekim sąsiedztwie inwestycji większej, posiadającej lepsze brandy i oferującej więcej atrakcji klientom. Przy ograniczonej wielkości rynku lokalnego, taka inwestycja będzie miała znacznie poważniejszy wpływ na konkurencję, niż w przypadku dużych miast.
Nieruchomości biurowe
W tyle za inwestycjami w obiekty handlowe tylko nieco w tyle pozostają powierzchnie biurowe. Średniej wielkości miasta – przykładowo Olsztyn – oraz specjalne strefy ekonomiczne już od kilku lat cieszą się uwagą inwestorów. Dzieje się tak z uwagi na względnie duży potencjał potencjalnych kadr czy zwolnienia z niektórych obciążeń fiskalnych i formalnych. Jednak i mniejsze miasta przestają być terra incognita dla inwestorów z sektora nieruchomości komercyjnych. Nie należy się temu dziwić, a trend ten w najbliższej przyszłości może się znacząco nasilić.
Rozwój internetu, różnorodnych narzędzi online, postępująca automatyzacja i zdalna kontrola nad systemami zarządzającymi fizyczną infrastrukturą, powstanie “internetu rzeczy” to tylko niektóre czynniki sprawiające, że coraz większa ilość prac może być wykonywana zdalnie, a koszty takiego rozwiązania wciąż maleją. Coraz bardziej rozbudowana infrastruktura komunikacyjna skraca – często znacznie – czas potrzebny, by dotrzeć do punktu przeznaczenia znajdującego się nawet setki kilometrów dalej.
Należy przypuszczać, że coraz więcej firm uzna te czynniki za zachęcające do porzucenia dużych miast na rzecz niewielkich miejscowości. Koszt wynajęcia tam powierzchni biurowych będzie niewielki. Co więcej – z relatywnie małymi środkami finansowymi możliwe jest stworzenie dedykowanej celom firmy powierzchni biurowej. Również koszty utrzymania w małych miejscowościach mogą być czynnikiem zachęcającym część specjalistów do przeprowadzki. Nawet pomimo faktu, iż sama miejscowość nie będzie miała do zaoferowania tyle, co aglomeracja. Nie bez znaczenia mogą tu być też walory turystyczno-wypoczynkowe okolicy, stanowiące jej dodatkowy atut.
W tych warunkach coraz bardziej sensownym pomysłem staje się budowanie niewielkich centrów biurowo-przemysłowych z dala od dużych miast. Celem staną się starannie wybrane miejscowości oferujące rozbudowaną infrastrukturę, niskie koszty prowadzenia biznesu oraz dodatkowe walory rekreacyjne. Wiodące firmy sektora nieruchomości już teraz selekcjonują tego typu lokalizacje. Chcą rozszerzyć swoje portfolio i zainteresować klientów poszukujących czegoś innego, niż supernowoczesny kompleks biurowy w dużym mieście. Warto pamiętać, że ulokowanie nawet jednego dużego klienta w danym miejscu może stać się zalążkiem do stworzenia swoistego zagłębia biurowego. Efekt synergii sprawi, że taka okolica stanie się atrakcyjniejsza dla innych firm, wahających się w kwestii wyboru lokalizacji.
Należy podkreślić, że w małych miejscowościach można liczyć również na dodatkowe zachęty inwestycyjne. Ich samorządom będzie bowiem znacznie bardziej zależeć na dodatkowych miejscach pracy, podatkach i prestiżu związanych z posiadaniem na swoim terenie centrum biznesowego.
Czynniki ryzyka
Czynnikiem niekorzystnym może być brak wartościowego zaplecza kadrowego dla nowych pracodawców. Ta kwestia jest też składową ryzyka niewłaściwej oceny potencjału wybranej lokalizacji, które jest odwrotnie proporcjonalne do wielkości miejscowości.
Obiekty logistyczne
Choć od kilkunastu już lat na terenie Polski dynamicznie powstają nowe centra logistyczne, duża część potencjału logistycznego pozostaje niewykorzystana. Jest to związane z:
- korzystnym położeniem tranzytowym Polski,
- nieukończonym programem rozbudowy infrastruktury komunikacyjnej,
- wciąż niskimi kosztami pracy oraz cenami nieruchomości położonych poza już istniejącymi zagłębiami logistycznymi.
Wśród projektów, w których zostały podjęte już konkretne działania można wyróżnić kilka największych:
- plan budowy Centralnego Portu Lotniczego w Stanisławowie k. Grodzicka Mazowieckiego,
- planowany Bursztynowy Szlak na trasie kolejowej Podłęże – Szczyrzyc – Tymbark – Muszyna,
- nowy jedwabny szlak – terminale Małaszewicze i Łódź przy magistrali kolejowej E-20,
- trwająca budowa trasy Via Baltica – trasy S-8 i S-61 od Budziska do Warszawy,
- trwająca i planowana budowa trasy Via Carpatia: Budzisk – Suwałki – Ełk – Lublin – Rzeszów – Barwinek (I etap – 2023 r., cały projekt do 2050 r.).
- przekop Mierzei Wiślanej – Elbląg.
- trwające modernizacje ogólnopolskiej sieci kolejowej.
W celu poznania szczegółów, warto zapoznać się z opisem zadań Ministerstwa Infrastruktury. Realizacja tych projektów ma szansę przekształcić Polskę w potentata w kwestii zaplecza logistyczno-magazynowego w Europie. Najatrakcyjniejsze nieruchomości w rejonach związanych z tymi projektami zostały zaklepane. Jednak łączny obszar takich rejonów jest na tyle duży, by wciąż były do znalezienia atrakcyjne inwestycyjnie lokalizacje. Warto wziąć pod uwagę że inwestorzy najbardziej zainteresowani są trasami, które powstaną w najbliższej perspektywie czasowej. Obszary, których wartość logistyczna ma wzrosnąć w okresie dłuższym, wciąż oferują atrakcyjne ceny z uwagi na ryzyko związane ze zmianami koncepcji projektów.
Nie należy przy tym zapominać o już istniejących nowoczesnych arteriach komunikacyjnych. W szczególności chodzi o autostradę A4, a także będące na ukończeniu trasy A1 i A2. O ile ciężko znaleźć miejsca pod inwestycje przy kluczowych węzłach komunikacyjnych, to wciąż nie brak atrakcyjnych cenowo obszarów wzdłuż tych arterii. Dokładną i aktualną mapę stanu budowy dróg samochodowych kategorii krajowej znajdziesz na stronie GDDKiA. Z kolei mapę istniejących połączeń kolejowych sprawdzisz na stronie mapa.plk-sa.pl.
Czynniki ryzyka
Do długofalowych czynników ryzyka należy zaliczyć zwiększającą się konkurencję na rynku obiektów magazynowych i logistycznych. Także plany i terminy ukończenia inwestycji infrastrukturalnych mogą się zmieniać zależnie od ekipy rządzącej, środków w budżecie oraz sytuacji gospodarczo-politycznej w regionie i na świecie.
Dowiedz się więcej o atrakcyjności inwestycji w nieruchomość komercyjną
0 comments