Ciąg dalszy naszego mini słowniczka pojęć związanych z obsługą i komercjalizacją nieruchomości. Zapraszamy do pożytecznej lektury.
Litery K – Z
K
Komercjalizacja nieruchomości – proces zmierzający do uzyskania i zmaksymalizowania dochodów z funkcjonowania obiektu budowlanego. Można spotkać się z procentowym wskaźnikiem poziomu komercjalizacji obiektu (jako stosunku wydzierżawionej powierzchni najmu netto do całkowitej powierzchni najmu netto).
Kondygnacja – poziom budynku. Kondygnacjami są parter, piętra, poziomy piwnic i poddasza. Zatem budynek 4-kondygnacyjny nie musi być budynkiem 4-piętrowym.
Koszty operacyjne – Koszty związane z utrzymaniem i funkcjonowaniem nieruchomości lub wynajętej powierzchni (najczęściej usługi infrastrukturalne).
Kubatura (tu: budynku) – objętość obiektu (w metrach sześciennych). Często jako kubatura podawana jest kubatura użytkowa obiektu.
L
Leasing nieruchomości – metoda finansowania inwestycji w nieruchomość lub uwolnienia zamrożonego kapitału (leasing zwrotny) przy jednoczesnym korzystaniu z obiektu, dająca możliwość ostatecznego wykupu nieruchomości. W zależności od tego, która strona umowy leasingowej posiada prawo wykazania nieruchomości w ewidencji środków trwałych, leasing dzieli się na operacyjny albo finansowy. Każda z tych form daje leasingobiorcy nieco inne korzyści.
Lessee`s standard – standard najemcy. Standard wykończenia, w którym uwzględnia się plan aranżacji najemcy. Zobacz też fit-out.
Lessor’s standard – standard wynajmującego. Standard wykończenia, jaki przewidział dla obiektu wynajmujący. Może on pokrywać się ze stanem deweloperskim, choć może też się zdarzyć, że zarządca podejmie decyzję o późniejszym podniesieniu standardu obiektu.
Lock-up – zobowiązanie do niezbywania przedmiotu umowy w określonym czasie.
LTV (loan to value) – procentowy stosunek kwoty kredytu do rynkowej wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.
N
NOI (net operating income) – różnica między przychodem operacyjnym (GOI), a kosztami operacyjnymi (OE). NOI stanowi punkt wyjścia do wyliczenia podstawy opodatkowania dla obiektu.
No-shop – zobowiązanie do wyłączności negocjacji.
NVP (net present value) – bieżąca wartość przepływu pieniężnego, uwzględniająca zmianę wartości danej waluty).
O
OE (operational expenses) – koszty operacyjne.
Office management – zarządzanie obsługą osób z zewnątrz: funkcjonowaniem kancelarii, recepcji, sal konferencyjnych, obsługą gości, dostaw i kurierów.
Okablowanie strukturalne – okablowanie komputerowe i światłowody. Zwykle nie uwzględniane w umowie najmu jako media.
Open-book – tu: transparentność inwestycji. System, w którym najemcy mają prawo wglądu we wszystkie – w tym finansowe – aspekty budowy, wykończenia i funkcjonowania obiektu. Pozwala to najemcom zorientować się w cechach proponowanych rozwiązań, precyzyjnie szacować koszty wprowadzania dotyczących ich rozwiązań i samodzielne poszukiwać tych najbardziej im pasujących.
Operat szacunkowy – oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę w postaci oficjalnego dokumentu.
P
Park handlowy – kompleks kilku lub więcej średnich i dużych obiektów handlowych ze wspólną infrastrukturą komunikacyjną.
Pasaż handlowy – przystosowane dla potrzeb handlu zadaszone przejście łączące obiekty budowlane lub ulice, przykryte dachem (często szklanym). Mieszczą się w nim wejścia do przyległych sklepów. Obecnie nazywa się tak też samodzielne obiekty handlowe oparte o koncepcję pojedynczego korytarza.
Period contribution – wakacje czynszowe. Przygotowana w procesie komercjalizacji nieruchomości zachęta dla najemców polegająca na zwolnieniu z czynszu przez określony czas.
Popyt brutto – wartość łączna wszystkich transakcji najmu za dany okres.
Powierzchnia komunikacji pionowej – powierzchnia zajmowana przez pionowe ciągi komunikacyjne (windy, klatki schodowe) na poziomach obiektu.
Powierzchnia najmu brutto – powierzchnia najmu uwzględniająca również powierzchnie wspólne.
Powierzchnia najmu netto – wszystkie powierzchnie przeznaczone na wyłączny użytek najemcy. W Polsce istnieją dwa standardy jej wyliczania.
Powierzchnia techniczna – powierzchnia zajmowana przez instalacje techniczne budynku. Powierzchni technicznych zwykle nie wlicza się do powierzchni wspólnych, a zatem i do powierzchni brutto najmu.
Powierzchnia użytkowa – suma powierzchni wszystkich pomieszczeń z wyłączeniem pomieszczeń technicznych, garażu, pomieszczeń gospodarczych i poddaszy. Istnieją dwa standardy jej wyliczania – w jednym z nich nie uwzględnia się pomieszczeń o powierzchni mniejszej niż 1,9 m2.
Prawo do ekspansji – uzgodnione prawo najemcy do pierwszeństwa w najmie dodatkowej powierzchni na warunkach określonych w umowie.
Prawo pierwokupu (tu: nieruchomości) – uzgodnione pierwszeństwo zakupu budynku, najczęściej przez głównego najemcę.
Pre-let – zawarcie umowy najmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy obiektu. Często wymagane przez banki jako zabezpieczenie, pozwala też najemcy na kształtowanie przeznaczonej dla niego powierzchni już na etapie projektu.
PropCo-OpCo – model kapitałowy, w którym działają dwie odrębne spółki: firma prowadząca właściwą działalność i firma zarządzająca majątkiem grupy kapitałowej. Model ten zapewnia większą czytelność finansową i efektywność.
Property (properties) – nieruchomość (nieruchomości).
Property management – zarządzanie nieruchomościami.
R
REIT – Real Estate Investment Trust. Fundusze inwestujące w nieruchomości, w tym komercyjne, poprzez wykorzystanie zbiorczego kapitału drobniejszych inwestorów. W polskim prawodawstwie zwane Spółkami Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN). Najczęściej posiadają specjalny status prawny związany z ich charakterem.
Rekomercjalizacja – wtórna komercjalizacja nieruchomości. Proces uzdrowienia dochodowości obiektu, nadszarpniętej najczęściej przez spadek procentu wynajętych powierzchni, lub zbyt niski czynsz. Skuteczna rekomercjalizacja wymaga ustalenia i zneutralizowania rzeczywistych przyczyn spadku dochodowości.
Retail – handel detaliczny.
Rewitalizacja – proces odnowy obiektu połączony z próbą przywrócenia spełnianych funkcji lub dodania mu nowych.
ROE (return on equity) – zwrot z kapitału własnego. Współczynnik zysku netto z inwestycji w stosunku do wniesionego kapitału własnego. Im wyższy ROE, tym bardziej opłacalna inwestycja.
S
Service charge – opłaty wspólne. W ich skład wchodzą opłaty eksploatacyjne i opłaty za nieruchomość.
Shell and Core – standard deweloperski. Podstawowy stan wykończenia wynajmowanej powierzchni.
SLA (service level agreement) – umowa dotycząca gwarantowanego poziomu usług (często oparta o system KPI – kluczowych wskaźników efektywności) przy ich outsourcingu. Umowy SLA nie są specyficzne wyłącznie dla sektora nieruchomości, znajdują jednak szerokie zastosowanie przy regulowaniu kwestii związanych z obsługą obiektu.
Space plan – wstępna koncepcja aranżacji wynajmowanej powierzchni.
Sprzedaż zwrotna (sale & leaseback) – sprzedaż nieruchomości przy jednoczesnym zagwarantowaniu sobie przez dotychczasowego właściciela długoterminowej umowy najmu pożądanych powierzchni.
T
Tenant’s incentives – zachęty dla najemcy. Korzyści, jakie w procesie komercjalizacji nieruchomości zarządca obiektu przyznaje najemcy, aby ten zdecydował się na podpisanie umowy najmu.
Tenant mix – profil najemców. Pożądane do uzyskania w procesie komercjalizacji nieruchomości zestawienie najemców. Tenant mix zwykle dobiera się z myślą o zapewnieniu kompleksowej oferty w obiekcie. Bierze się przy tym pod uwagę branżę oraz siłę marki.
Term sheet – porozumienie wstępne.
Triple-net lease – system wyliczania opłat dla najemcy obejmujący: czynsz bazowy, opłaty eksploatacyjne, a także opłaty gruntowe i ubezpieczenie budynku.
W
WACC (weighted average cost of capital) – średni ważony koszt kapitału. Określa on roczny koszt posiadanych i zainwestowanych aktywów finansowych. Jego poziom służy za punkt wyjścia przy określaniu opłacalności inwestycji.
Wakacje czynszowe (contribution period) – stosowana w procesie komercjalizacji nieruchomości zachęta dla najemców polegająca na zwolnieniu z czynszu przez określony czas.
Współczynnik miejsc parkingowych – określa, jaki metraż przypada na jedno miejsce parkingowe. Pozwala szybko ocenić dostępność miejsc parkingowych.
Współczynnik powierzchni wspólnej – udział powierzchni wspólnych w powierzchni brutto.
0 comments