Zakres specjalistycznego słownictwa związanego z procesami obsługi i komercjalizacji nieruchomości jest bardzo szeroki i osoby nie związane na co dzień z tą branża łatwo mogą pogubić się słysząc lub widząc takie sformułowania. Dlatego chcemy tu przedstawić ważniejsze pojęcia, skróty i anglicyzmy związane z sektorem nieruchomości komercyjnych.
Litery A – J
A
ABR (accredited buyer representative) – upoważniony przedstawiciel nabywcy.
Absorpcja – popyt netto. Różnica między nie wynajętą powierzchnią w okresie poprzednim i bieżącym.
Add-on factor – współczynnik powierzchni wspólnej. Wskazuje jaki procent powierzchni wspólnej zostanie doliczony do powierzchni najmu netto przy ustalaniu ostatecznej kwoty czynszu dla danego najemcy. Inaczej mówiąc jest to udział najemcy w utrzymaniu powierzchni wspólnej. Niski poziom tego współczynnika często pozytywnie wpływa na przebieg komercjalizacji nieruchomości, ponieważ jest pozytywnym sygnałem dla potencjalnych najemców.
ADS (annual debt service) – roczna obsługa zadłużenia, stanowiąca najważniejszy element WACC.
AMORT (amortization) – amortyzacja pożyczki.
Anchor tenants – kluczowi najemcy. Najemcy mający największy udział w powierzchni najmu budynku, ale czasem również szczególnie prestiżowi, których sama marka będzie stanowić zachętę dla klientów i innych najemców.
APP (appreciation) – przyrost wartości nieruchomości.
APPX SF (approximate square footage) – przybliżona powierzchnia nieruchomości (w stopach kwadratowych), dla systemów metrycznych odpowiednikiem będzie approximate square metrage.
Asset management – zarządzanie aktywami, majątkiem. Tu: zarządzanie portfelem nieruchomości.
ATCF (after-tax cash flow) – już opodatkowany przepływ pieniężny.
B
BMS (building management system) – scentralizowany system zarządzania budynkiem (oświetlenie, wentylacja,zabezpieczenia przeciwpożarowe, monitoring i tp.). Obiekty z systemem BMS określa się mianem budynków inteligentnych.
BPO (broker’s price opinion) – wycena nieruchomości przez pośrednika.
Built to suit – budowanie pod wymagania konkretnego najemcy, lub najemców.
C
CAM (common area maintenance) – utrzymanie powierzchni wspólnych.
CAP – ograniczenie wysokości wymagalnej od najemcy niedopłaty z tytułu rocznego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych. Jedna z zachęt stosowanych w procesie komercjalizacji nieruchomości. Inaczej mówiąc CAP gwarantuje najemcy, że ewentualna kwota obciążenia z tytułu rozliczenia rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych obiektu nie przekroczy określonego poziomu.
Cash contribution – stosowana w procesie komercjalizacji nieruchomości zachęta dla najemcy polegająca na zapłaceniu mu określonej kwoty za podpisanie umowy najmu w obiekcie.
CC (closing costs) – koszty związane z samym przeprowadzeniem transakcji.
CD (closing disclosure) – ujawnienie informacji o zamknięciu transakcji.
Centrum handlowe – wielkopowierzchniowy obiekt handlowy. Najczęściej struktura centrum handlowego obejmuje jednego lub kilku kluczowych najemców (hipermarkety i supermarkety) oraz grupę mniejszych najemców o różnorodnym profilu. W centrum handlowym najemcy sektora retail zajmują większość powierzchni najmu.
CMA (comparative market analysis) – porównawcza analiza rynkowa.
Compliance – zgodność z przepisami, standardami i wytycznymi dla danego obiektu i jego działalności.
Cross marketing – marketing krzyżowy. Tu: współpraca kilku nie konkurujących ze sobą najemców w zakresie marketingu.
Czynsz bazowy – składnik opłat wnoszonych przez najemcę z tytułu użytkowania powierzchni. W zależności od konstrukcji umowy najmu może on oznaczać czynsz efektywny, albo czynsz umowny. Zwykle osobno doliczane są opłaty eksploatacyjne i udział w opłatach stałych za nieruchomość.
Czynsz efektywny – czynsz rzeczywisty, uwzględniający wartość zachęt i rabatów udzielonych najemcy.
Czynsz umowny – podstawowa zapisana w umowie stawka czynszu, nie uwzględniająca zachęt i rabatów.
Czynsz wywoławczy – stawka czynszu podawana przez potencjalnych najemców w pierwszych ofertach.
D
Data pewna – data, do której właściciel gwarantuje najem. Dotyczy również sytuacji, gdy dana powierzchnia zmienia właściciela. W polskim prawie gwarantowana aktem notarialnym.
DEP (depreciation) – spadek wartości nieruchomości.
Double-net lease – system dwuskładnikowego wyliczania opłat dla najemcy, obejmujący czynsz bazowy i opłaty eksploatacyjne.
DOM (days on market) – dni na rynku. Okres, który upłynął od wystawienia oferty sprzedaży, lub najmu nieruchomości. Stanowi wskazówkę co do atrakcyjności oferty.
E
EA (exclusive agency) – wyłączna reprezentacja.
EGI (effective gross income) – efektywny łączny dochód brutto.
ERV (estimated rental value) – przewidywany dochód z czynszu, zwykle w ujęciu rocznym, szacowany na podstawie danych rynkowych. ERV stosuje się jako jeden ze wskaźników określających wartość nieruchomości komercyjnej przy wycenie inwestycyjnej.
EXT PROP FEATS (exterior property features) – zewnętrzne cechy nieruchomości.
F
Facility management – zarządzanie usługami kierowanymi do najemców lub których beneficjentami są najemcy.
Fit-out – usługa kompleksowego dostosowania powierzchni do potrzeb najemcy, od doradztwa projektowego po aranżację. Nieraz uzgadniana już na etapie projektu całego obiektu.
Flex space (flexible building space) – powierzchnia łatwa do przystosowania.
Footfall – ilość klientów w skali czasu. Jeden z najważniejszych wskaźników atrakcyjności komercyjnego obiektu handlowego.
G
Galeria handlowa – wydzielona dla handlu i usług część obiektu wielkopowierzchniowego, najczęściej biurowca lub obiektu sportowego, jednak ostatnio coraz częściej również dworców kolejowych. Czasem nazwa ta używana jest zamiennie z centrum handlowym.
GBA (gross building area) – całkowita powierzchnia budynku.
GLA – patrz Powierzchnia najmu brutto.
GOI (gross operating income) – przychód operacyjny obiektu. Przychód łączny z działalności obiektu.
Gross lease – system opłat dla najemcy, w którym płaci on tylko kwotę czynszu bazowego (w który najczęściej wliczone są wszystkie opłaty). Obecnie rzadko spotykany ze względu na małą elastyczność.
GRM (gross rent multiplier) – mnożnik czynszu brutto. Szybkie, uproszczone szacowanie dochodu z inwestycji, będące iloczynem prognozowanego rocznego przychodu z czynszu i określonego mnożnika (podstawowy mnożnik x1 zostaje skorygowany o orientacyjny poziom kosztów, podatków i inne uwzględniane przez inwestora czynniki).
H
HVAC (heating, ventilation, air conditioning) – skrót określający tematykę instalacji wentylacyjnych i regulacji ciepła w budynku: ogrzewanie, wentylację, klimatyzację.
I
Indeksacja – korekta stawki czynszu (najczęściej coroczna) wynikająca z inflacji, wzrostu kosztów i tp.
IRR (internal rate of return) – wewnętrzna stopa zwrotu. Wartość stosowana przy analizie opłacalności inwestycji, gdzie w skali czasu IRR porównuje się z kosztami pozyskania kapitału (WACC). Przy IRR>WACC inwestycja jest opłacalna.
0 comments