Dane rynkowe odgrywają kluczową rolę w procesie komercjalizacji nieruchomości. Są niezbędne do podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych, optymalizacji strategii marketingowych, czy dostosowania oferty do oczekiwań najemców. Efektywne wykorzystanie informacji rynkowych minimalizuje ryzyko związane z brakiem popytu na komercjalizowane powierzchnie. Pozwala też na zwiększenie osiąganych zysków.
Źródła danych i ich znaczenie
W przypadku nieruchomości komercyjnych podstawą analizy rynkowej są wiarygodne dane. Pochodzą one z raportów branżowych, rejestrów transakcji, baz stawek czynszowych, a także analizy popytu i podaży w danej lokalizacji. Ważną rolę odgrywają również dane geoprzestrzenne, analizy demograficzne oraz monitoring konkurencji. Zbieranie i analizowanie tych informacji pozwala zrozumieć trendy rynku, a nawet przewidywać jego przyszłe zmiany.
Segmentacja i profilowanie najemców
W procesie komercjalizacji nieruchomości, dzięki analizie danych identyfikuje się najbardziej obiecujące branże najemców i tworzy się szczegółowe profile tych najbardziej pożądanych. Pozwala to na lepsze dopasowanie oferty – zarówno pod względem funkcjonalnym, prawnym, jak i cenowym. Analiza zachowań poszczególnych grup docelowych najemców umożliwia również dostosowanie przestrzeni do potrzeb tych będących targetem obiektu. Dla przykładu może chodzić o podział na startupy, korporacje, czy operatorów coworkingowych i zbiorcze preferencje poszczególnych grup.
Dynamiczne zarządzanie strategią komercjalizacji
Rynki nieruchomości ulegają ciągłym zmianom – zarówno pod wpływem trendów ekonomicznych, jak i społecznych. Bieżące śledzenie danych rynkowych pozwala nie tylko na skuteczną komercjalizację, ale też na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki, np. w procesie rekomercjalizacji. Można to zrobić poprzez modyfikację strategii cenowej, zmiany w warunkach oferty powierzchni, czy intensyfikację działań promocyjnych. Tu również wybór sposobu działania będzie uzależniony od posiadanych informacji. Obecnie proces ten staje się wręcz niezbędny i przestaje stanowić przewagę konkurencyjną. Zaczyna dotyczyć też nawet drobniejszych inwestycji. W dobie cyfrowej transformacji coraz więcej narzędzi umożliwia bowiem automatyzację tego procesu, zmniejszając przewagę wynikającą z doświadczenia i wiedzy zarządcy.
Technologie wspierające analizę danych
W procesie analizowania i przetwarzania danych rynkowych wykorzystywane są zarówno ogólne platformy analityczne, jak i wyspecjalizowane rozwiązania dla sektora nieruchomości. W coraz szerszym zakresie wykorzystuje się również technologię AI i proces uczenia maszynowego – zwłaszcza w celu prognozowania popytu i optymalizacji ofert.
Do najważniejszych narzędzi należą:
Największe polskie bazy danych: REDD, Baza Cen Cenatorium i AMRON;
CoStar, Moody’s CRE, EG Radius – globalne bazy danych i platformy analityczne oferujące informacje o trendach czynszowych, pustostanach, poziomach absorpcji powierzchni, transakcjach najmu i inwestycjach;
CBRE Polska, JLL Polska, Knight Frank Polska – polskie oddziały globalnych firm doradczych oferujących wyniki własnych analiz;
Tableau, Power BI, Google Looker Studio – narzędzia Business Intelligence do wizualizacji i analizy danych;
ArcGIS, MapInfo – systemy informacji przestrzennej wykorzystywane do analiz lokalizacji;
Przykładowe zastosowania danych rynkowych
Browary Warszawskie (Echo Investment) – wykorzystanie danych GUS, raportów JLL oraz analizy ruchu pieszego pozwoliło dostosować inwestycję do miejskiej klasy średniej i szybko skomercjalizować powierzchnie biurowe oraz gastronomiczne.
7R City Flex Łódź – dane geoprzestrzenne oraz analizy logistyki miejskiej umożliwiły zaprojektowanie przestrzeni „last mile”, które przyciągnęły najemców jeszcze przed zakończeniem budowy.
Fabryczna Office Park (Inter-Bud, Kraków) – wykorzystanie analiz sektora SSC/BPO (m.in. ABSL, CBRE) pozwoliło pozyskać takich najemców jak ABB czy MAN, co przełożyło się na wysoki poziom komercjalizacji.
The Edge, Amsterdam – The Edge, biurowiec zlokalizowany w Amsterdamie, uchodzi za jeden z najbardziej inteligentnych budynków biurowych na świecie. Generuje zerowe zużycie energii netto i produkuje 102% konsumowanej przez siebie energii. Jego ocena w systemie BREEAM-NL wynosi 98,36%. Proces jego komercjalizacji był ściśle powiązany z wykorzystaniem zaawansowanych analiz danych. Wykorzystano tu m.in. czujniki zbierające dane o zachowaniach użytkowników, preferencjach dotyczących temperatury, światła czy sposobu korzystania z przestrzeni wspólnych. Informacje te posłużyły do optymalizacji layoutu biura, oszczędności energetycznych i tworzenia maksymalnie komfortowego środowiska pracy – co znacząco przyciągnęło najemców z sektora technologicznego i konsultingowego. Efekt? Od momentu oddania obiektu do użytku żaden jego użytkownik nie poskarżył się na warunki pracy. W chwili obecnej 72% pracujących w biurowcu chwali sobie, że aplikacja mobilna umożliwia im sterowanie warunkami otoczenia. Zaś ważną, dodatkową korzyścią dla kluczowego najemcy – firmy Deloitte – okazał się fakt, że zyskał on w Holandii opinię niezwykle atrakcyjnego pracodawcy.
Dane jako przewaga konkurencyjna
Żyjemy w erze gdy zalewa nas potop przeróżnej informacji. Przewagę zyskują ci gracze rynkowi, którzy potrafią trafnie zdefiniować obszary strategicznie ważne dla podejmowanych decyzji biznesowych i właściwie wykorzystać pozyskane dane. Skuteczna komercjalizacja nieruchomości na każdym etapie opiera się dziś na umiejętności jak najtrafniejszego wykorzystania informacji w praktyce. Począwszy od planowania inwestycji, przez działania marketingowe przy pozyskiwaniu najemców, po utrzymanie z nimi długoterminowych relacji opartych na obopólnych korzyściach. Równie ważne jest wykorzystanie nawet nieoczywistych trendów rynkowych do zyskownego funkcjonowania, a nawet rozwoju obiektu. Na dane nie należy bowiem patrzeć po prostu jak na liczby. To bardzo szczegółowa mapa rynku, gdzie najszybciej do celu trafiają ci, którzy najtrafniej wytyczają trasę.
0 comments