Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi wymaga wysokiego progu wejścia, jeśli chodzi o posiadane kwalifikacje. Choć na chętnych czeka wysokie wynagrodzenie, warto wziąć pod uwagę dużą odpowiedzialność wiążącą się z podejmowanymi przez zarządcę decyzjami. Zatem jeszcze przed dokonaniem wyboru ścieżki kariery poznaj specyfikę tego zawodu. Sprawdź też, czy posiadasz odpowiednie predyspozycje do jego wykonywania.

Co to jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

W celu wyczerpującej odpowiedzi na tytułowe pytanie, należy zacząć od tego, czym w ogóle jest nieruchomość komercyjna. W największym skrócie – to budynek przeznaczony do generowania zysków z wynajmu. Najczęściej przez nieruchomości komercyjne rozumiemy biurowce, centra i galerie handlowe, czy hale magazynowe. Jednak zakres tego pojęcia jest bardzo szeroki. Obejmuje bowiem też m.in. apartamenty na wynajem, zarabiające obiekty sportowe, hale produkcyjne, obiekty rozrywkowe (kina, teatry). Dotyczy też działek przeznaczonych do zabudowy komercyjnej. Ich wspólną cechą jest – wspomniane już wcześniej – nastawienie na przynoszenie zysku właścicielowi.

Specyfiką generowania zysku z budynku komercyjnego jest wielość pól, na których można dokonać optymalizacji tego zadania. Także takich, które na pierwszy rzut oka wcale zyskowi nie służą. Aby ogarnąć wszystkie te pola, niezbędna okaże się skoordynowana i planowa realizacja całości działań związanych z wynajmem powierzchni użytkowych i maksymalizacją ich wartości. Tym właśnie jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi.

Czym zajmuje się zarządca nieruchomości komercyjnej

Dla maksymalnego usprawnienia procesu zarządzania nieruchomością komercyjną, ostateczną decyzyjność należy powierzyć pojedynczej osobie. To ona będzie odpowiedzialna przed właścicielem obiektu za planowanie i wcielanie w życie wybranej strategii. Tą osobą jest zarządca nieruchomości komercyjnej. Zarządcy powierza się także reprezentację właściciela w kontaktach z podmiotami zewnętrznymi, jako osobie najlepiej zorientowanej, co do funkcjonowania obiektu. Jak zatem widać, zakres zadań zarządcy jest bardzo szeroki i obejmuje:

• Przejęcie i profesjonalizację kontaktów pomiędzy właścicielami budynku a najemcami. Będzie to m.in. reprezentacja stron we wzajemnych kontaktach, czy rozstrzyganie sporów pomiędzy najemcami.
• Przygotowywanie umów i nadzór nad ich realizacją.
• Doradztwo w zakresie związanym z optymalnym wykorzystaniem tak całego obiektu jak i poszczególnych powierzchni użytkowych.
• Zapewnienie właściwego stanu eksploatacyjnego i sprawnego funkcjonowania budynku. Idzie za tym: identyfikacja potrzeb w zakresie obsługi obiektu, zapewnianie koniecznych usług i nadzór nad nimi, zatrudnianie personelu odpowiedzialnego za utrzymanie i obsługę budynku.
• Kwestie czysto finansowe. Zaliczymy do nich tworzenie i realizowanie budżetu rocznego obiektu, ustalanie optymalnych stawek najmu, a także rozliczenia najmu, usług zapewnianych obiektowi i wynagrodzeń personelu go obsługującego.
• Dostarczanie wzorów umów i negocjację ich warunków.
• Zapewnianie reprezentacji prawnej w sporach sądowych i postępowaniach administracyjnych.
• Przygotowanie i nadzór nad realizacją harmonogramu wymaganych przepisami kontroli i przeglądów obiektu.
• Dostosowanie działalności obiektu do obowiązujących przepisów oraz ich zmian.
• Kwestie marketingowe, dotyczące zarówno zapewnienia zyskowności nieruchomości, jak i kreowania atrakcyjnego wizerunku obiektu dla odwiedzających go klientów. W tym: tworzenie strategii marketingowej obiektu, pozyskiwanie pasujących do niej najemców, maksymalizowanie źródeł dochodu z reklam i usług dodatkowych, maksymalizację napływu klientów do obiektu poprzez atrakcyjną aranżację powierzchni wspólnych oraz reklamę.

Dla kogo jest zawód zarządcy nieruchomości komercyjnej

Z uwagi na zakres zadań i odpowiedzialności z nich wynikającej, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi nie będzie zawodem dla każdego. Stąd dobry zarządca obiektu komercyjnego powinien posiadać określony zestaw cech osobowościowych, do którego będą się zaliczać:

Umiejętność planowania i zorganizowanie. Od zarządcy wymaga się zaangażowania w wiele równoległych procesów związanych z funkcjonowaniem całego ekosystemu nieruchomości komercyjnej. Trafne rozplanowanie powiązanych ze sobą zadań i pozostawienie na nie odpowiedniej ilości czasu będzie kluczowe dla osiągnięcia sukcesu.

Wszechstronna wiedza, inteligencja, umiejętność szybkiej orientacji i zdobywania informacji. Zarządca nie musi być ekspertem we wszystkich dziedzinach wchodzących w zakres zarządzania obiektem. Jednak prawidłowa identyfikacja potrzeb i skuteczny nadzór nad realizacją zadań wymaga przynajmniej podstawowej orientacji w tematach dotyczących zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Należą do nich: różnorodne dziedziny prawa, księgowość, marketing, technika i budownictwo, urbanistyka, gospodarka komunalna i administracja publiczna, informatyka. Często też specyfika działalności kluczowych najemców. Umiejętność szybkiego pozyskania wiedzy z zakresu bieżąco realizowanego zadania pozwala oszczędzić czas przy podejmowaniu trafnych decyzji.

Wysoka decyzyjność i odporność na długotrwały stres związany z ponoszoną odpowiedzialnością.

Kreatywność w wynajdywaniu rozwiązań najlepiej sprawdzających się w – często niestandardowych – sytuacjach mających miejsce w procesie zarządzania obiektem.

Wysokie kompetencje “miękkie”. Umożliwią one udaną współpracę w różnorodnym charakterze (przełożonego, podwładnego, partnera biznesowego, koordynatora, doradcy, rozjemcy, czy petenta) z ludźmi i zespołami ludzkimi z różnych środowisk (pracownicy umysłowi, biznes, pracownicy fizyczni) i branż.

Uczciwość, szczerość, rzetelność. Cechy te są pożądanym uzupełnieniem kompetencji “miękkich”, budującym zaufanie w kontaktach międzyludzkich. Wpływają na sprawność całego procesu zarządzania nieruchomościami, a także ograniczają ryzyka związane z ponoszoną przez zarządcę odpowiedzialnością.

Wymagania formalne

Zawód zarządcy nieruchomości komercyjnej nie jest obecnie w Polsce regulowany żadnymi przepisami. Jednak z uwagi na indywidualne wymagania pracodawców w tym zakresie, sądzę, że kandydaci do tego zawodu powinni choć dla orientacji poznać uchylone przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, regulujące ten zawód:

Rozdział 3 – Zarządzanie nieruchomościami

Art. 186
Licencję zarządcy nieruchomości może uzyskać osoba, która:
posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
ukończyła studia wyższe na kierunku związanym z zarządzaniem nieruchomościami lub pokrewnym;
odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami;
złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin kwalifikacyjny.

Art. 187
Praktyka zawodowa w zakresie zarządzania nieruchomościami trwa 2 lata i polega na wykonywaniu czynności zarządcy nieruchomości pod kierunkiem osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.

Wspomniana powyżej licencja nie jest już wydawana, do dziś jednak stanowi ogromny atut jej posiadaczy, potwierdzając zdobyte przez nich kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami. Większość stowarzyszeń do dziś uznaje ją też za dokument pozwalający uzyskać bez egzaminu ich własny certyfikat.

Warunki uzyskania obecnie wydawanych certyfikatów branżowych reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. 2008 nr 31 poz. 189). Określa ono wymagania dotyczące wykształcenia, doświadczenia zawodowego i ukończenia kursu kwalifikacyjnego.

Warto zapoznać się ze wspomnianymi aktami prawnymi, choćby dla weryfikacji, na ile wybrany program kształcenia zawodowego wybiega poza minimum określone w przepisach. Co za tym idzie – na ile jego ukończenie stanie się twoim atutem, jako kandydata do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

Jak zdobyć certyfikat zarządcy nieruchomości

Choć wobec zarządców nieruchomości zniesiono obowiązek posiadania licencji, istnieje możliwość zdobycia certyfikatu branżowego potwierdzającego kwalifikacje zawodowe. Tego typu dokument wydają działające w Polsce organizacje branżowe. Oto ważniejsze z nich:

Certyfikat Zarządcy Nieruchomości Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Wymagania wstępne to posiadanie co najmniej średniego wykształcenia oraz zobowiązanie do przestrzegania kodeksu etyki zawodowej.

• Osoby posiadające dawną licencję państwową mogą otrzymać certyfikat bezpośrednio po rejestracji w systemie organizacji.
• Osoby, które ukończyły studia wyższe albo podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, których program spełnia co najmniej minimalne wymogi programowe zatwierdzone przez PFRN mogą uzyskać licencję po złożeniu egzaminu przeprowadzonego przez Stowarzyszenie.
• Pozostałe osoby muszą przejść kurs zarejestrowany i prowadzony zgodnie z minimum programowym PFRN oraz zdać odpowiedni egzamin.

Licencja Zarządcy Nieruchomości Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych (PFSZN)

Mogą ją otrzymać osoby, które:

• Uzyskały w latach 2014 – 2017 świadectwo kompetencji zawodowych „Dyplomowany Zarządca Nieruchomości” oraz osoby, które uzyskały do 31 grudnia 2013 r. państwową licencję zawodową w zakresie Zarządzania Nieruchomościami.
• Ukończyły kurs kwalifikacyjny w zakresie Zarządzania Nieruchomościami organizowany przez PFSZN lub jedno ze stowarzyszeń członkowskich i uzyskały pozytywny wynik egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.
• Ukończyły studia podyplomowe w zakresie Zarządzania Nieruchomościami i uzyskają pozytywny wynik z egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.
• Wykażą się wykonywaniem działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami przez okres nie krótszy niż 5 lat, posiadają pełną zdolność do czynności prawnych i uzyskają pozytywny wynik egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.

Licencja Zarządcy Nieruchomości Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

Osoba zainteresowana zdobyciem Licencji Zarządcy FPPRN powinna:

• Posiadać przynajmniej wykształcenie średnie.
• Ukończyć kurs na zarządcę nieruchomości autoryzowany przez FPPRN, którego program uwzględnia minimalne wymogi programowe dla kursów FPPRN.
• Zdać z wynikiem pozytywnym egzamin.

Licencja Zarządcy Nieruchomościami Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami

Wydawana jest po uzyskaniu wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości KIGN i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Aby dokonać wpisu do powyższego rejestru należy spełnić jeden z trzech poniższych warunków.

• Posiadać tzw. „starą licencję ministerialną” nadaną na podstawie uchylonych obecnie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
• Mieć wyższe wykształcenie kierunkowe z zakresu zarządzania nieruchomościami.
• Ukończyć z wynikiem pozytywnym kurs Zarządcy nieruchomości organizowany przez Delegatury KIGN lub posiadający akredytację KIGN.

Jakie szkoły, kursy przygotowują do zawodu

Zdobycie licencji zarządcy nieruchomości to zwieńczenie całego procesu zdobywania kwalifikacji zawodowych. Istnieje kilka alternatywnych ścieżek rozwoju, których wybór zależy zarówno od już posiadanych kwalifikacji, doświadczenia, jak i czasu, jaki możesz poświęcić nauce. Niezależnie od wybranej ścieżki praktycznie nieodzownym warunkiem będzie posiadanie średniego wykształcenia. Bez niego nie otrzymasz żadnej z wyżej opisanych licencji zarządcy. Wielu potencjalnych pracodawców postawi nawet warunek posiadania wykształcenia wyższego. Nie jest to jednak rynkowa konieczność, choć będzie oczywiście dodatkowym atutem.

Za minimalny wymóg, by móc zarządzać nieruchomościami komercyjnymi należy uznać odbycie kursu zarządcy nieruchomości. Kursy takie organizują zarówno stowarzyszenia wydające licencje zarządcy, niektóre firmy w nich zrzeszone, jak i niezależne podmioty edukacyjne. Gdy wybierzesz ofertę niezależną, pamiętaj by kurs posiadał akredytację jednego ze stowarzyszeń – da to gwarancję że program obejmie te tematy, których znajomość okaże się rzeczywiście ważna dla zarządcy. Ułatwi też znalezienie pracy – szczególnie u pracodawców zrzeszonych w danym stowarzyszeniu. Kursy będą szczególnie interesujące dla osób posiadających już wykształcenie wyższe oraz rozwijające dotąd karierę w innej dziedzinie.

Jeśli realizujesz się już w branży zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, a potrzebujesz jedynie usystematyzowania wiedzy i potwierdzenia posiadanych kompetencji, najlepszym wyborem będzie kurs online. Pozwala on na redukcję kosztów oraz elastyczność w doborze czasu nauki. Jeśli jednak dotąd nie miałeś styczności z tą branżą, brak jakichkolwiek elementów praktycznych już na wstępie okaże się sporą wadą.

Gdy myślisz o zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi wielkopowierzchniowymi, z rozbudowaną infrastrukturą, zapewne najlepiej przygotują cię kierunkowe studia wyższe lub studia podyplomowe. Zdobędziesz na nich bardziej wszechstronną wiedzę, znacznie rozbudowaną względem kursów. Aby jednak przewaga ta miała rzeczywisty charakter, należy wybrać uczelnię o wyrobionej renomie, współpracującą z praktykami rynku nieruchomości i spełniającą minima jednego ze stowarzyszeń zarządców nieruchomości. Studia obejmują też dłuższe praktyki już na poziomie nauki zawodu. Niedogodnością takiej formy edukacji może być koszt, duża ilość czasu jaki należy wygospodarować na naukę, a często też potrzeba przeprowadzki lub dojazdu.

Jak wyglądają praktyki

Na wstępie warto nadmienić, że w chwili obecnej jedynie uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości są regulowane przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Konkretnie – rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Zatem kształcenie – w tym praktyki – w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi w zasadzie nie musi spełniać żadnych wymagań państwowych. Takie postawienie sprawy należy jednak uznać za swego rodzaju pułapkę czyhającą na kandydata na zarządcę. Szanujące się uczelnie i ośrodki edukacyjne wciąż za standard przyjmują bowiem uchylone zarządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. Była o nim mowa powyżej. Stąd wybierając program kształcenia obejmujący praktyki, upewnij się, że spełnia on minima określone we wspomnianym akcie prawnym.

Praktyki zawodowe powinny trwać 6 miesięcy i wprowadzić kandydata na zarządcę w szczegóły jego przyszłej codziennej pracy. W ich ramach praktykant powinien zapoznać się z:

• Specyfiką zarządzania nieruchomościami publicznymi, mieszkaniowymi, czy usługowymi
• Sporządzaniem planu zarządzania nieruchomością.
• Zakresem działań w toku zarządzania nieruchomością i jej obsługi technicznej.
• Sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostwa. Tak, by umieć sprawdzać i aktualizować zawarte w nich – niezbędne w działalności zarządcy – informacje.
• Formami organizacyjno-prawnymi, w jakich zarządca może prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzaniem nieruchomościami.
• Sposobem przeprowadzania oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W tym ze sposobem oceny stanu technicznego i potrzeb w zakresie remontów i konserwacji oraz z planowaniem zmian mających poprawić efektywność gospodarowania obiektem.
• Procesem przygotowania projektu umowy o zarządzanie nieruchomością.
• Sprawozdawczością obowiązującą zarządcę nieruchomości.

Czego wymagają pracodawcy od zarządcy nieruchomościami

Na wstępie warto zaznaczyć, że w sensie prawnym zarządcą nieruchomości komercyjnej może być podmiot gospodarczy. Jeśli zatem masz ambicje zarządzać samodzielnie czyjąś nieruchomością, powinieneś zarejestrować działalność gospodarczą – czy to jednoosobową, czy w formie spółki. Dodatkowo niezbędne jest wykupienie polisy OC mogącej zrekompensować szkody wynikłe z podjętych decyzji.

Jednak znacznie realniejszą alternatywą dla początkującego zarządcy wydaje się zatrudnienie w większej firmie oferującej zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Zaletą pracy dla firmy zarządczej jest też odciążenie od większości kwestii związanych z obsługą własnej działalności czy firmy, a często też od konieczności samodzielnego pozyskiwania klientów. Niejednokrotnie można liczyć również na wsparcie zatrudnianych przez firmę specjalistów. Wszystko to umożliwia skupienie się tylko na właściwych obowiązkach zarządcy. Wadą może być mniejsza decyzyjność wynikająca z podległości służbowej i polityki pracodawcy oraz konieczność dostosowania się do innych jego wymogów (np. współpraca z odgórnie narzuconymi specjalistami i usługodawcami). Zapewne też twoje zarobki będą niższe, niż w przypadku działania “na swoim”. Tym niemniej praca taka pozwoli zdobyć doświadczenie i nawiązać kontakty pozwalające na usamodzielnienie się.

Jak wiemy, kwalifikacje nowego kandydata na stanowisko zarządcy mogą – nieraz znacząco – rozmijać się z kompetencjami wymaganymi przez pracodawców. Obecnie podstawą, jeśli chodzi o zarzadzanie nieruchomościami komercyjnymi, jest posiadanie licencji zarządcy nieruchomości. Z tym związane są inne wymagania typu:

• Dobra znajomość przepisów prawa budowlanego, ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa lokatorskiego, ewentualnie innych aktów prawnych związanych ze specyfiką danej nieruchomości.
• Podstawowa znajomość zagadnień finansowych i księgowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
• Podstawowa wiedza z zakresu budownictwa, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych itp.

Często spotykanym wymogiem jest konieczność posiadania wykształcenia wyższego (szczególnie z kierunku zarządzanie nieruchomościami, prawo, ekonomia i pokrewne). Warunek taki nie jest pozbawiony podstaw. Cechami dobrego zarządcy powinny być bowiem: inteligencja, szeroka wiedza i łatwość jej pozyskiwania. Studia, choć nie implikują tych cech, podnoszą jednak szanse na dobór właściwego kandydata. Niemniej atutem może być nawet wykształcenie średnie – techniczne (zwłaszcza budowlane) lub zawodowe (ekonomiczno-księgowe), ewentualnie zdobyte uprawnienia budowlane.

Wymagane od zarządcy kompetencje informatyczne najczęściej obejmują umiejętność obsługi oprogramowania biurowego (Office, Google Workspace) i znajomość oprogramowania do zarządzania nieruchomościami, typu: SAP, Symfonia.

Innym wymaganiem, coraz bardziej oczywistym w obecnych czasach, jest dobra znajomość przynajmniej języka angielskiego (zwykle wymagany poziom B1). Szczególnie zarządzanie większymi obiektami komercyjnymi oznacza kontakty z międzynarodowymi podmiotami kapitałowymi – tak inwestorami, jak i najemcami.

Niekoniecznie oczywistym, ale bardzo przydatnym uprawnieniem jest posiadanie prawa jazdy kategorii B. Usprawni dojazd do zarządzanego obiektu lub obiektów, a także załatwianie spraw z urzędami i partnerami zewnętrznymi.

Często oczekiwana bywa znajomość rynku nieruchomości z danego segmentu, w szczególności orientacja w aktualnych trendach rynkowych i cenach nieruchomości.

Wymagane przez pracodawców doświadczenie to minimum 1-2 lata w zarządzaniu nieruchomościami. Zdarzają się jednak oferty pracy z oczekiwanym 5-letnim doświadczeniem zawodowym.

Kolejny warunek to wysoki poziom – wspomnianych już wcześniej – umiejętności „miękkich” związanych z pracą w zespole, prowadzeniem negocjacji, rozwiązywaniem konfliktów. Z pewnością więc dodatkowym atutem będą zaświadczenia o odbyciu szkoleń z tego zakresu.

Przydatna też okaże się znajomość dobrych praktyk zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

Na jakie zarobki można liczyć

Nie będzie żadnym zaskoczeniem stwierdzenie, że wynagrodzenia w branży zarządzania nieruchomościami komercyjnymi mogą się znacznie różnić. Będą zależeć od lokalizacji, rodzaju i wielkości obiektu, doświadczenia pracownika, jego zakresu obowiązków, a także wielkości i prestiżu firmy zarządzającej. Oto orientacyjne przedziały zakresów wynagrodzeń na początek 2025 roku, które można spotkać w ofertach pracy (kwoty miesięczne podane brutto):

Początkujący zarządca nieruchomości (bez doświadczenia lub z niewielkim, najwyżej dwuletnim, doświadczeniem): 3500-7000 PLN.

Zarządca nieruchomości posiadający 2-5 lat doświadczenia: 6000-10 000 PLN.

Specjalista ds. zarządzania nieruchomościami (powyżej 5 lat doświadczenia, posiadający dodatkowe kwalifikacje): 8000-15 000 PLN.

Kierownik zespołu zarządzania nieruchomościami: 10 000-20 000 PLN.

Dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami (w dużych firmach lub na wysokich stanowiskach): zwykle 15 000-30 000 PLN, ale niekiedy więcej.

Dodatkowo często oferowane są benefity, takie jak:

• premie za osiągnięcie określonych celów (np. pozyskanie nowych najemców),
• samochód służbowy,
• prywatna opieka medyczna,
• karta sportowa,
• udział w zyskach firmy.

Na koniec, tytułem podsumowania należy stwierdzić, że zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to praca satysfakcjonująca finansowo i intelektualnie, ale wymagająca. Choć nie wiąże się z bytnością na pierwszych stronach gazet, należy ją uznać za prestiżową. Zapewnia też możliwość nawiązania wielu użytecznych kontaktów zawodowych. Mogą się one przydać nie tylko w dalszej karierze zarządcy nieruchomościami komercyjnymi, lecz także w przypadku wyboru w przyszłości innej ścieżki kariery. Wydaje się zatem, że czasu i wysiłku poświęconego temu zawodowi żadną miarą nie uznasz za stracony.