komercjalizacja obiektów biurowych rozpoczyna się już w fazie projektowania obiektu
komercjalizacja obiektów biurowych rozpoczyna się już w fazie projektowania obiektu

Wraz z rozwojem sektora nieruchomości komercyjnych, zmienia się również podejście do samego procesu komercjalizacji obiektów. W polskiej gospodarce bezpowrotnie chyba zakończył się etap, gdy na pniu wykupywano dowolną powierzchnię biurową w nowej inwestycji. Obecnie mało który inwestor może i chce sobie pozwolić na samodzielne pokrycie kosztów budowy wielopiętrowych biurowców. Środki finansowe na pokrycie inwestycji zwykle pochodzą z kredytów bankowych.

Wraz ze zwiększaniem się ryzyka inwestycyjnego, bankom udzielającym na takie operacje kredytu przestaje wystarczać zabezpieczenie tylko w postaci hipoteki na gruncie. Od inwestora wymagają one również częściowego pokrycia planowanej powierzchni biurowej w tzw. procesie pre-let. Z tego powodu komercjalizacja obiektów rozpoczyna się bardzo wcześnie – od wstępnych umów podpisywanych z przyszłymi najemcami. Obecnie inwestor chcący postawić budynek biurowy opracowuje strategię komercjalizacji nieruchomości biurowej i zaczyna pozyskiwać najemców już na etapie projektu. Rozwiązanie takie ma dodatkową zaletę dla przyszłego najemcy. Może on wprowadzać własne poprawki do projektu, dzięki czemu po ukończeniu budowy otrzyma pomieszczenia dostosowane do swoich wymagań.

Faza koncepcyjna komercjalizacji obiektów biurowych

Przygotowanie przemyślanej strategii komercjalizacji obiektu rozpoczyna się od… wyboru firmy doradczej. Dotyczy to nie tylko inwestorów i deweloperów z małym doświadczeniem w branży nieruchomości biurowych. Ze względu na napięty harmonogram, jaki będzie towarzyszył późniejszym etapom inwestycji, przyda się pomoc profesjonalnych doradców – takich jak firma Arrowhead. Doradca taki całościowo przejmie np. proces komercjalizacji nieruchomości, co odciąży również inwestorów i deweloperów z doświadczeniem w realizacjach inwestycji biurowych.

Pierwszym krokiem koncepcyjnym będzie szczegółowa analiza rynku, w tym lokalnej konkurencji w postaci biurowców o podobnym przeznaczeniu. Na tej podstawie można określić główne przewagi konkurencyjne planowanego projektu. Pozwoli to na łatwiejsze przekonanie do inwestycji potencjalnych najemców – a w efekcie przyspieszy komercjalizację obiektu.

Przyszedł czas na określenie planowanego profilu najemców, w tym rozkładu branż. Ważnym punktem jest określenie jednego lub kilku kluczowych klientów. Mogą oni zadeklarować chęć wykupu znacznej części komercjalizowanej powierzchni biurowej, albo nadać  inwestycji pożądany prestiż dzięki wnoszonej marce. Powodzenie negocjacji z nimi będzie dodatkowym atutem przy rozmowach z innymi zainteresowanymi. W rezultacie ryzyko niepełnego pokrycia powierzchni biurowych zostanie zminimalizowane. Na tym etapie powinien już być przygotowany kosztorys całej inwestycji. Będzie on podstawą przy wykonaniu analizy finansowej komercjalizacji obiektu, która pozwoli ustalić przyszły poziom czynszów oraz opłat eksploatacyjnych. Należy przy tym uwzględnić realia rynku oraz założenia dotyczące stopy zwrotu. Warto pamiętać, że przychody generowane w procesie komercjalizacji obiektów obejmują nie tylko wynajem powierzchni biurowych. Zyski zapewnią także powierzchnie reklamowe, miejsca parkingowe, czy sale konferencyjne.

Faza realizacyjna komercjalizacji obiektów biurowych

Teraz dopiero dochodzimy do etapu realizacji całej inwestycji. Na tym etapie intensyfikowany jest proces komercjalizacji obiektu, związany ze znalezieniem oraz pozyskaniem chętnych na wynajem powierzchni. Można przystąpić do szczegółowych negocjacji finansowych z wcześniej pozyskanymi podmiotami. Trzeba też organizować akcje marketingowe (telefoniczne i mailowe) ukierunkowane na firmy pasujące do założonego profilu najemców. Komercjalizację obiektów kończą ewentualne akcje promocyjne pozwalające osiągnąć nawet 100% poziom wykorzystania wszystkich możliwych źródeł dochodu z obiektu. Niezbędnym uzupełnieniem startowej komercjalizacji biurowca będzie wybór profesjonalnego zarządcy budynku (o ile nie dokonano tego wcześniej, lub nie zajmuje się tym firma prowadząca komercjalizację obiektu). Zadba on na bieżąco o sprawne funkcjonowanie całego budynku.

Miejmy na uwadze, że zakończenie inwestycji nie stanowi końca całego procesu komercjalizacji nieruchomości. W rzeczywistości zdarza się, że do momentu otwarcia biurowiec nie pozyskuje 100% pokrycia powierzchni na wynajem. Ponadto etap funkcjonowania obiektu zweryfikuje, które firmy stać na utrzymywanie w nim biura, a które wycofają się niezadowolone z infrastruktury budynku czy otoczenia. W mniejszym lub większym stopniu proces komercjalizacji obiektu trwa przez cały okres użytkowania inwestycji, wchodząc w zakres obowiązków zarządcy nieruchomości. Ale to już zupełnie inna historia…

Dowiedz się jak wygląda komercjalizacja centrum handlowego

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości A-J
Czytaj dalej
Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości K-Z
Czytaj dalej
Mały najemca w dużym obiekcie
Czytaj dalej
Wtórna komercjalizacja nieruchomości
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz