Specyfika zarządzania różnymi rodzajami obiektów komercyjnych

28 marca, 2025 By MarcinD

Zarządzanie obiektami komercyjnymi obejmuje naprawdę szeroki zakres nieruchomości. Zaliczymy do nich m.in. biurowce, nieruchomości handlowe (pasaże, galerie, centra, retail parki, targowiska), obiekty usługowe, sportowe, rozrywkowo-wypoczynkowe, magazynowe, produkcyjne, mieszkalne. Każdy z tych typów wymaga innego podejścia, ponieważ różni się profil najemców, charakterystyka obiektu oraz zakres usług zarządzania.

Sprawy nie ułatwia fakt, że bardzo często jeden obiekt komercyjny łączy w sobie kilka profilów specjalizacji. Stąd mamy do czynienia z budynkami biurowo-handlowo-usługowymi, stadionami z kompleksem konferencyjno-handlowym, kulturalnymi z infrastrukturą gastronomiczną, magazynami z zapleczem biurowym i tp. Sprawia to, że nieruchomość posiada silnie zindywidualizowaną charakterystykę. Pewne problemy typowe dla czystej kategorii obiektów mogą nie występować, czasem pojawią się jednak też bardzo specyficzne wyzwania.

Przykładem mogą być choćby dworce połączone z galerią handlową. Zarządcy odpada w dużej mierze marketing obiektu – zapewniony przez dworzec ruch klientów ściąga swoją atrakcyjnością najemców. Inną zaletą jest częściowe uniezależnienie dochodowości obiektu od trendów związanych z handlem online, wymuszających kosztowne zmiany w funkcjonalności. Za to zarządca obiektu komercyjnego, by pogodzić dwie tak różne specjalizacje, staje przed szeregiem wyzwań. Jest ich na tyle dużo, że wymienię tu tylko niektóre:

Rozplanowanie powierzchni handlowych i ciągów komunikacyjnych prowadzących do dworca pod kątem ergonomii i bezpieczeństwa już na etapie projektu. Dbałość o podwyższone standardy w zakresie tłumienia hałasu, wstrząsów i wibracji. Zapewnienie obszarów odpoczynku i oczekiwania oraz bardziej rozbudowanej infrastruktury sanitarnej.
Szczególny nacisk na infrastrukturę informacyjną (w tym jej aktualność), ważną dla pasażerów w podróży.
Najlepsze dopasowanie tenant mix do profilu podróżnych stanowiących bazę odwiedzających (zwykle znacznie więcej punktów: gastronomicznych, oferujących artykuły i usługi przydatne w podróży oraz pamiątkarsko-prezentowe, a w większych miastach zapewnienie najemców działających całodobowo).
Dopasowanie obsługi i ochrony obiektu do ruchu całodobowego (przynajmniej na niektórych obszarach).
Koordynacja poważniejszych zmian w funkcjonowaniu i prac remontowo-budowlanych z zarządcami dworca i infrastruktury transportowej.
Wzmożone zabiegi o korzystne dla obiektu planowanie urbanistyczne infrastruktury transportowej, by utrzymać znaczenie dworca.

Zarządzanie nieruchomościami biurowymi

Powierzchnie biurowe to jedne z najczęściej spotykanych nieruchomości komercyjnych. Lokowane są najczęściej w większych miastach i często łączone z pewną ilością powierzchni handlowo-usługowych, czy z centrami konferencyjnymi. Takie połączenia zapewniają bowiem synergię korzyści. Ich skupienie pomimo możliwej konkurencji samych obiektów, zapewnia najemcom bliskość potencjalnych partnerów biznesowych. Pozwala też skuteczniej wpływać na kształtowanie pożądanej przy zarządzaniu obiektem komercyjnym infrastruktury miejskiej. Innymi korzystnymi cechami są prestiżowa lokalizacja i dogodny dojazd. Z powyższych powodów powstają całe dzielnice biurowe – w centrach miast (tzw. city) lub wydzielonych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach.

Charakterystyka:

Najemcami są najczęściej średnie i duże firmy, korporacje, startupy, kancelarie prawne. Dużą część najemców stanowi sektor IT – niezwiązany z obiektami produkcyjnymi czy logistycznymi, poszukujący za to rozbudowanej infrastruktury telekomunikacyjnej i informatycznej.
Umowy najmu są zwykle średnio- i długoterminowe (3-10 lat), choć coraz popularniejsze są tzw. flex office, czyli najem umożliwiający dostosowanie powierzchni biur do bieżących potrzeb firmy. Pewnym wyjątkiem mogą tu być centra startupowe, koncentrujące się na najmie krótkoterminowym z uwagi na duże ryzyko szybkiego zakończenia działalności takich firm.
Obiekty biurowe najczęściej oferują wysoki standard – klimatyzację, infrastrukturę telekomunikacyjną i IT, obsługę recepcyjną, ochronę, inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS), sale konferencyjne, parkingi, strefy relaksu, czy innego rodzaju udogodnienia dla pracowników.

Kluczowe zadania zarządcy obiektu biurowego:

Zarządzanie relacjami z najemcami – zapewnienie dobrej komunikacji, obsługi zgłoszeń, renegocjacji umów.

Optymalizacja kosztów operacyjnych – m.in. media, serwis sprzątający, ochrona, recepcja.

Dbanie o estetykę i funkcjonalność – zapewnienie czystości, opieka nad przestrzeniami wspólnymi, windami, strefami relaksu, parkingami i tp.

Obsługa techniczna – serwisy HVAC, przeglądy instalacji, zarządzanie i utrzymanie BMS.

Marketing i komercjalizacja – w celu utrzymania wysokiego poziomu wynajęcia powierzchni.

Zabiegi o utrzymanie/podwyższanie atrakcyjności obiektu i lokalizacji.

Największe wyzwania stojące przed zarządcą:

Konkurencja między pobliskimi biurowcami, ale także między poszczególnymi lokalizacjami.
Dopasowanie oferty do aktualnych trendów – pracy zdalnej lub hybrydowej (niższe zapotrzebowanie na biura), rosnąca popularność coworkingu, czy modelu flex office.
Utrzymanie wysokiego standardu i cyklu modernizacji budynku przy minimalnym wpływie tych czynników na wzrost kosztów eksploatacyjnych.

Zarządzanie obiektami handlowymi

Nieruchomości handlowe to, obok powierzchni biurowych i mieszkalnych, najczęściej spotykany typ nieruchomości komercyjnej. Znajdziemy je wszędzie – od centrów wielkich miast po niewielkie wsie. Warunkiem zyskownego funkcjonowania jest jedynie wystarczająca liczba klientów punktu handlowego. Z uwagi na to ograniczenie, wybór lokalizacji na obiekt handlowy powinien być dokonywany z dużą ostrożnością. Konkurencja musi być jak najmniejsza, a wielkość placówki i asortyment produktów oferowanych przez obiekt – dobrze dopasowane do profilu i ilości potencjalnych klientów. Dużą zaletą nieruchomości handlowej będzie też własny parking i dobre skomunikowanie transportem publicznym. Z uwagi na rosnące znaczenie handlu online, przy zarządzaniu obiektem komercyjnym tego typu coraz częściej należy zaoferować klientom także dodatkowe atrakcje i funkcjonalności, by utrzymać zadowalającą dochodowość.

Charakterystyka zarządzania obiektem handlowym:

Najemcami są sieci handlowe, restauracje, butiki, sklepy spożywcze, punkty usługowe.
Umowy są często krótsze niż w biurowcach i niejednokrotnie częściowo zależne od wyników finansowych najemców.
Obiekty wymagają intensywnej promocji i dostosowywania oferty do zmieniających się trendów konsumenckich.

Kluczowe zadania zarządcy obiektu handlowego:

Zarządzanie profilem najemców – dopasowanie branż i marek do lokalizacji obiektu, profilu i preferencji klientów.

Marketing i zarządzanie ruchem klientów – działania zwiększające odwiedzalność, w tym dbałość o atrakcyjną aranżację powierzchni wspólnych, organizacja eventów, kampanie promocyjne obiektu.

Rozliczanie najemców i obsługa finansowa obiektu – monitoring obrotów, dostosowywanie i rozliczanie czynszów oraz opłat eksploatacyjnych w relacji do obrotów najemców.

Dbałość o infrastrukturę – czystość, oświetlenie, parkingi, systemy bezpieczeństwa i tp.

Największe wyzwania stojące przed zarządcą obiektu handlowego

Spadająca odwiedzalność centrów handlowych, spowodowana wzrostem popularności e-commerce.
Dopasowanie oferty do zmieniających się trendów rynkowych i upodobań klientów.
Optymalizacja pozytywnych i negatywnych efektów związanych z okresowymi modernizacjami i ewentualną rozbudową obiektu.

Zarządzanie nieruchomościami magazynowymi/logistycznymi

Nieruchomości magazynowe to bardzo specyficzna część rynku zarządzania obiektami komercyjnymi. Obok dobrego skomunikowania i rozbudowanej infrastruktury logistycznej, znacznie ważniejszym, niż w przypadku innych nieruchomości komercyjnych, kryterium będzie koszt przechowywania w przeliczeniu na jednostkę towaru. Dodatkowo koncentracja na obrocie hurtowym sprawia, że rozwiązania zwiększające sprawność, opłacalność i bezpieczeństwo obrotu różnymi rodzajami artykułów niejednokrotnie wymuszają wysoką specjalizację już na etapie projektu. Ponadto zazwyczaj każdy zainteresowany podmiot oczekuje dużej powierzchni magazynowej.
Dlatego tylko niewielka część obiektów magazynowych będzie posiadać kilku i więcej najemców. Wyjątek stanowią głównie centra logistyczne przy większych miastach i kluczowych węzłach transportu. Takimi węzłami mogą być porty morskie, lotnicze, czy zbiegi ważnych tras transportu drogowego i kolejowego. Specyfika obiektów magazynowych sprawia, że rzadko też są łączone z innymi typami powierzchni komercyjnych. Jeśli już – to z niewielkimi punktami biurowymi lub handlowymi.

Charakterystyka zarządzania obiektami logistycznymi

Najemcami są producenci, przetwórcy, firmy logistyczne, duże sieci handlowe, e-commerce, operatorzy 3PL.
Umowy są najczęściej długoterminowe (5-15 lat) ze względu na wysokie koszty adaptacji powierzchni.
Nieruchomości magazynowe wymagają specjalistycznych rozwiązań technicznych – systemów dokowania, ramp, dużych placów manewrowych, dźwigów, suwnic, regałów wysokiego składowania, silosów, cystern, systemów napełniania, bezpieczeństwa i td.

Kluczowe zadania zarządcy obiektu logistycznego:

Techniczna obsługa obiektu – utrzymanie infrastruktury logistycznej, systemów zabezpieczeń, HVAC, wentylacji, doków, dróg wewnętrznych.

Dbałość o najniższe możliwe koszta funkcjonowania – m.in. kontrola zużycia energii, optymalizacja wykorzystania powierzchni magazynowej, wdrażanie rozwiązań oszczędnościowych.

Nadzór nad logistyką – realizowaniem harmonogramów dostaw i wysyłek oraz segregacji przechowywanych towarów pod kątem wielkości obrotu, maksymalnego okresu przechowywania, gabarytów, specjalnych wymogów przechowywania i tp. (zarządca może wchodzić w rolę spedytora).

Zapewnienie bezpieczeństwa – monitoring, ochrona, kontrola dostępu, procedury przeciwpożarowe i kryzysowe, współpraca ze strażą pożarną i tp.

Długoterminowe relacje z najemcami – negocjowanie stawek czynszu, umowy typu „built-to-suit” (budowa na zamówienie).

Największe wyzwania stojące przed zarządcą obiektu logistycznego:

Rosnące wymagania wynikające z regulacji prawnych (m.in. bezpieczeństwo, efektywność energetyczna, ochrona środowiska).
Ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych blisko dużych miast i kluczowych węzłów transportowych.
Konieczność ciągłego utrzymania obiektu w sprawności (np. systemy przeciwpożarowe, chłodnie dla towarów spożywczych, zapasowe systemy zasilania).
Dostosowanie obiektu do zmian w technologiach logistycznych.
Minimalizowanie negatywnych efektów spadku znaczenia lokalizacji w związku z pojawianiem się alternatywnych tras transportu, czy zmianą trendów w handlu międzynarodowym.

Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi

Nieruchomości mieszkalne to najpowszechniejszy typ powierzchni komercyjnych. Zaliczymy do nich zarówno obiekty w modelu hotelowym (hotele, hostele, pensjonaty, schroniska), jak i apartamentowym (apartamenty i lokale mieszkalne na wynajem, agroturystyka).
Bardzo istotnym podziałem w przypadku nieruchomości mieszkalnych jest czas wynajmu – na najem krótkoterminowy i długoterminowy. Okres wynajmu determinuje wysokość opłat i często z tym związany standard usług dodatkowych. Osoby poszukujące najmu długoterminowego będą znacznie bardziej zainteresowane najniższą stawką czynszu w pożądanej lokalizacji. Oznacza to eliminację zbędnych z ich punktu widzenia udogodnień i usług dodatkowych lub zapewnienie ich we własnym zakresie. Stąd najem krótkookresowy – zapewniający dużą ilość usług dodatkowych – częściej funkcjonuje w ramach hotelowego modelu zarządzania obiektem komercyjnym.
W przypadku obiektów mieszkalnych najlepiej sprawdza się łączenie ich z pewną ilością powierzchni handlowo-usługowych, a dla hoteli – także z punktami konferencyjnymi.

Zalety modelu hotelowego

Stała kontrola nad jakością – standardy brandu, dbałość o wystrój, poziom obsługi.

Lepsze doświadczenie gościa – recepcja, room service, sprzątanie codzienne, często możliwość korzystania z dodatkowych usług i udogodnień.

Większa dywersyfikacja przychodów – nie tylko wynajem pokoi, ale też gastronomia, eventy, spa i tp.

Możliwość budowania i wykorzystania zaufania do marki – rozpoznawalność hotelu lub sieci zwiększa lojalność klientów.

Możliwość elastyczniejszej polityki cenowej – nawet przy krótkookresowych zmianach trendów.

Wady modelu hotelowego

Wysoki próg wejścia – hotelami zwykle są samodzielne obiekty, ponadto należy zapewnić infrastrukturę dla usług dodatkowych, a od zarządcy wymagane jest obszerne know-how.

Wysokie koszty operacyjne – personel, media, marketing, utrzymanie infrastruktury, konieczność zapewnienia stałego dostępu do szerokiego zakresu usług.

Większa zależność od opinii i recenzji – niska jakość obsługi, czy pogarszający się standard poprzez spadek obłożenia mogą szybko wpłynąć na kondycję finansową.

Konkurencja ze strony alternatywnych form zakwaterowania (np. airbnb, aparthotele)

Zalety modelu apartamentowego

Niski próg wejścia – możliwość zarządzania i zarabiania nawet na mniejszej ilości powierzchni o rozproszonej lokalizacji, brak potrzeby zapewniania usług dodatkowych, co za tym idzie – zarządcy wystarczy podstawowy zakres kompetencji.

Niższe koszty operacyjne – zwykle: brak recepcji, ograniczona obsługa, brak rozbudowanej infrastruktury.

Większa elastyczność w zarządzaniu zakresem cenowym – brak brandu oznacza, że właściciel sam decyduje o cenach i rabatach za długość wynajmu.

Większa niezależność od krótkotrwałych zmian w obłożeniu – dzięki popytowi na dłuższe pobyty ze strony osób podróżujących służbowo czy rodzin.

Wady modelu apartamentowego

Większa zmienność sezonowa obłożenia – poza sezonem mniejsze zainteresowanie dłuższymi pobytami.

Brak lub ograniczone wsparcie operacyjne – zarządca posiada mniejsze możliwości finansowe zatrudnienia dodatkowych pracowników lub korzystania z usług zewnętrznych.

Większe uzależnienie od okoliczności niezależnych – z powodu braku kontroli nad obsługą i polityką obiektów, w których posiada apartamenty, znacznie mniejszego znaczenia gospodarczego dla prawodawcy i społeczności lokalnej, często też niekomercyjnego przeznaczenia całego obiektu.

Mniejsza możliwość reagowania na chwilowe zmiany trendów – z uwagi na przewagę dłuższych umów na najem.

czytaj dalej

Artykuły

Zostań zarządcą nieruchomości komercyjnej

3 marca, 2025 By MarcinD

Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi wymaga wysokiego progu wejścia, jeśli chodzi o posiadane kwalifikacje. Choć na chętnych czeka wysokie wynagrodzenie, warto wziąć pod uwagę dużą odpowiedzialność wiążącą się z podejmowanymi przez zarządcę decyzjami. Zatem jeszcze przed dokonaniem wyboru ścieżki kariery poznaj specyfikę tego zawodu. Sprawdź też, czy posiadasz odpowiednie predyspozycje do jego wykonywania.

Co to jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

W celu wyczerpującej odpowiedzi na tytułowe pytanie, należy zacząć od tego, czym w ogóle jest nieruchomość komercyjna. W największym skrócie – to budynek przeznaczony do generowania zysków z wynajmu. Najczęściej przez nieruchomości komercyjne rozumiemy biurowce, centra i galerie handlowe, czy hale magazynowe. Jednak zakres tego pojęcia jest bardzo szeroki. Obejmuje bowiem też m.in. apartamenty na wynajem, zarabiające obiekty sportowe, hale produkcyjne, obiekty rozrywkowe (kina, teatry). Dotyczy też działek przeznaczonych do zabudowy komercyjnej. Ich wspólną cechą jest – wspomniane już wcześniej – nastawienie na przynoszenie zysku właścicielowi.

Specyfiką generowania zysku z budynku komercyjnego jest wielość pól, na których można dokonać optymalizacji tego zadania. Także takich, które na pierwszy rzut oka wcale zyskowi nie służą. Aby ogarnąć wszystkie te pola, niezbędna okaże się skoordynowana i planowa realizacja całości działań związanych z wynajmem powierzchni użytkowych i maksymalizacją ich wartości. Tym właśnie jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi.

Czym zajmuje się zarządca nieruchomości komercyjnej

Dla maksymalnego usprawnienia procesu zarządzania nieruchomością komercyjną, ostateczną decyzyjność należy powierzyć pojedynczej osobie. To ona będzie odpowiedzialna przed właścicielem obiektu za planowanie i wcielanie w życie wybranej strategii. Tą osobą jest zarządca nieruchomości komercyjnej. Zarządcy powierza się także reprezentację właściciela w kontaktach z podmiotami zewnętrznymi, jako osobie najlepiej zorientowanej, co do funkcjonowania obiektu. Jak zatem widać, zakres zadań zarządcy jest bardzo szeroki i obejmuje:

Przejęcie i profesjonalizację kontaktów pomiędzy właścicielami budynku a najemcami. Będzie to m.in. reprezentacja stron we wzajemnych kontaktach, czy rozstrzyganie sporów pomiędzy najemcami.
Przygotowywanie umów i nadzór nad ich realizacją.
Doradztwo w zakresie związanym z optymalnym wykorzystaniem tak całego obiektu jak i poszczególnych powierzchni użytkowych.
Zapewnienie właściwego stanu eksploatacyjnego i sprawnego funkcjonowania budynku. Idzie za tym: identyfikacja potrzeb w zakresie obsługi obiektu, zapewnianie koniecznych usług i nadzór nad nimi, zatrudnianie personelu odpowiedzialnego za utrzymanie i obsługę budynku.
Kwestie czysto finansowe. Zaliczymy do nich tworzenie i realizowanie budżetu rocznego obiektu, ustalanie optymalnych stawek najmu, a także rozliczenia najmu, usług zapewnianych obiektowi i wynagrodzeń personelu go obsługującego.
Dostarczanie wzorów umów i negocjację ich warunków.
Zapewnianie reprezentacji prawnej w sporach sądowych i postępowaniach administracyjnych.
Przygotowanie i nadzór nad realizacją harmonogramu wymaganych przepisami kontroli i przeglądów obiektu.
Dostosowanie działalności obiektu do obowiązujących przepisów oraz ich zmian.
Kwestie marketingowe, dotyczące zarówno zapewnienia zyskowności nieruchomości, jak i kreowania atrakcyjnego wizerunku obiektu dla odwiedzających go klientów. W tym: tworzenie strategii marketingowej obiektu, pozyskiwanie pasujących do niej najemców, maksymalizowanie źródeł dochodu z reklam i usług dodatkowych, maksymalizację napływu klientów do obiektu poprzez atrakcyjną aranżację powierzchni wspólnych oraz reklamę.

Dla kogo jest zawód zarządcy nieruchomości komercyjnej

Z uwagi na zakres zadań i odpowiedzialności z nich wynikającej, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi nie będzie zawodem dla każdego. Stąd dobry zarządca obiektu komercyjnego powinien posiadać określony zestaw cech osobowościowych, do którego będą się zaliczać:

Umiejętność planowania i zorganizowanie. Od zarządcy wymaga się zaangażowania w wiele równoległych procesów związanych z funkcjonowaniem całego ekosystemu nieruchomości komercyjnej. Trafne rozplanowanie powiązanych ze sobą zadań i pozostawienie na nie odpowiedniej ilości czasu będzie kluczowe dla osiągnięcia sukcesu.

Wszechstronna wiedza, inteligencja, umiejętność szybkiej orientacji i zdobywania informacji. Zarządca nie musi być ekspertem we wszystkich dziedzinach wchodzących w zakres zarządzania obiektem. Jednak prawidłowa identyfikacja potrzeb i skuteczny nadzór nad realizacją zadań wymaga przynajmniej podstawowej orientacji w tematach dotyczących zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Należą do nich: różnorodne dziedziny prawa, księgowość, marketing, technika i budownictwo, urbanistyka, gospodarka komunalna i administracja publiczna, informatyka. Często też specyfika działalności kluczowych najemców. Umiejętność szybkiego pozyskania wiedzy z zakresu bieżąco realizowanego zadania pozwala oszczędzić czas przy podejmowaniu trafnych decyzji.

Wysoka decyzyjność i odporność na długotrwały stres związany z ponoszoną odpowiedzialnością.

Kreatywność w wynajdywaniu rozwiązań najlepiej sprawdzających się w – często niestandardowych – sytuacjach mających miejsce w procesie zarządzania obiektem.

Wysokie kompetencje “miękkie”. Umożliwią one udaną współpracę w różnorodnym charakterze (przełożonego, podwładnego, partnera biznesowego, koordynatora, doradcy, rozjemcy, czy petenta) z ludźmi i zespołami ludzkimi z różnych środowisk (pracownicy umysłowi, biznes, pracownicy fizyczni) i branż.

Uczciwość, szczerość, rzetelność. Cechy te są pożądanym uzupełnieniem kompetencji “miękkich”, budującym zaufanie w kontaktach międzyludzkich. Wpływają na sprawność całego procesu zarządzania nieruchomościami, a także ograniczają ryzyka związane z ponoszoną przez zarządcę odpowiedzialnością.

Wymagania formalne

Zawód zarządcy nieruchomości komercyjnej nie jest obecnie w Polsce regulowany żadnymi przepisami. Jednak z uwagi na indywidualne wymagania pracodawców w tym zakresie, sądzę, że kandydaci do tego zawodu powinni choć dla orientacji poznać uchylone przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, regulujące ten zawód:

Rozdział 3 – Zarządzanie nieruchomościami

Art. 186
Licencję zarządcy nieruchomości może uzyskać osoba, która:
posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
ukończyła studia wyższe na kierunku związanym z zarządzaniem nieruchomościami lub pokrewnym;
odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami;
złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin kwalifikacyjny.

Art. 187
Praktyka zawodowa w zakresie zarządzania nieruchomościami trwa 2 lata i polega na wykonywaniu czynności zarządcy nieruchomości pod kierunkiem osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.

Wspomniana powyżej licencja nie jest już wydawana, do dziś jednak stanowi ogromny atut jej posiadaczy, potwierdzając zdobyte przez nich kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami. Większość stowarzyszeń do dziś uznaje ją też za dokument pozwalający uzyskać bez egzaminu ich własny certyfikat.

Warunki uzyskania obecnie wydawanych certyfikatów branżowych reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. 2008 nr 31 poz. 189). Określa ono wymagania dotyczące wykształcenia, doświadczenia zawodowego i ukończenia kursu kwalifikacyjnego.

Warto zapoznać się ze wspomnianymi aktami prawnymi, choćby dla weryfikacji, na ile wybrany program kształcenia zawodowego wybiega poza minimum określone w przepisach. Co za tym idzie – na ile jego ukończenie stanie się twoim atutem, jako kandydata do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

Jak zdobyć certyfikat zarządcy nieruchomości

Choć wobec zarządców nieruchomości zniesiono obowiązek posiadania licencji, istnieje możliwość zdobycia certyfikatu branżowego potwierdzającego kwalifikacje zawodowe. Tego typu dokument wydają działające w Polsce organizacje branżowe. Oto ważniejsze z nich:

Certyfikat Zarządcy Nieruchomości Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Wymagania wstępne to posiadanie co najmniej średniego wykształcenia oraz zobowiązanie do przestrzegania kodeksu etyki zawodowej.

Osoby posiadające dawną licencję państwową mogą otrzymać certyfikat bezpośrednio po rejestracji w systemie organizacji.
Osoby, które ukończyły studia wyższe albo podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, których program spełnia co najmniej minimalne wymogi programowe zatwierdzone przez PFRN mogą uzyskać licencję po złożeniu egzaminu przeprowadzonego przez Stowarzyszenie.
Pozostałe osoby muszą przejść kurs zarejestrowany i prowadzony zgodnie z minimum programowym PFRN oraz zdać odpowiedni egzamin.

Licencja Zarządcy Nieruchomości Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych (PFSZN)

Mogą ją otrzymać osoby, które:

Uzyskały w latach 2014 – 2017 świadectwo kompetencji zawodowych „Dyplomowany Zarządca Nieruchomości” oraz osoby, które uzyskały do 31 grudnia 2013 r. państwową licencję zawodową w zakresie Zarządzania Nieruchomościami.
Ukończyły kurs kwalifikacyjny w zakresie Zarządzania Nieruchomościami organizowany przez PFSZN lub jedno ze stowarzyszeń członkowskich i uzyskały pozytywny wynik egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.
Ukończyły studia podyplomowe w zakresie Zarządzania Nieruchomościami i uzyskają pozytywny wynik z egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.
Wykażą się wykonywaniem działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami przez okres nie krótszy niż 5 lat, posiadają pełną zdolność do czynności prawnych i uzyskają pozytywny wynik egzaminu ustnego przeprowadzonego przez PFSZN.

Licencja Zarządcy Nieruchomości Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

Osoba zainteresowana zdobyciem Licencji Zarządcy FPPRN powinna:

Posiadać przynajmniej wykształcenie średnie.
Ukończyć kurs na zarządcę nieruchomości autoryzowany przez FPPRN, którego program uwzględnia minimalne wymogi programowe dla kursów FPPRN.
Zdać z wynikiem pozytywnym egzamin.

Licencja Zarządcy Nieruchomościami Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami

Wydawana jest po uzyskaniu wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości KIGN i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Aby dokonać wpisu do powyższego rejestru należy spełnić jeden z trzech poniższych warunków.

Posiadać tzw. „starą licencję ministerialną” nadaną na podstawie uchylonych obecnie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Mieć wyższe wykształcenie kierunkowe z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Ukończyć z wynikiem pozytywnym kurs Zarządcy nieruchomości organizowany przez Delegatury KIGN lub posiadający akredytację KIGN.

Jakie szkoły, kursy przygotowują do zawodu

Zdobycie licencji zarządcy nieruchomości to zwieńczenie całego procesu zdobywania kwalifikacji zawodowych. Istnieje kilka alternatywnych ścieżek rozwoju, których wybór zależy zarówno od już posiadanych kwalifikacji, doświadczenia, jak i czasu, jaki możesz poświęcić nauce. Niezależnie od wybranej ścieżki praktycznie nieodzownym warunkiem będzie posiadanie średniego wykształcenia. Bez niego nie otrzymasz żadnej z wyżej opisanych licencji zarządcy. Wielu potencjalnych pracodawców postawi nawet warunek posiadania wykształcenia wyższego. Nie jest to jednak rynkowa konieczność, choć będzie oczywiście dodatkowym atutem.

Za minimalny wymóg, by móc zarządzać nieruchomościami komercyjnymi należy uznać odbycie kursu zarządcy nieruchomości. Kursy takie organizują zarówno stowarzyszenia wydające licencje zarządcy, niektóre firmy w nich zrzeszone, jak i niezależne podmioty edukacyjne. Gdy wybierzesz ofertę niezależną, pamiętaj by kurs posiadał akredytację jednego ze stowarzyszeń – da to gwarancję że program obejmie te tematy, których znajomość okaże się rzeczywiście ważna dla zarządcy. Ułatwi też znalezienie pracy – szczególnie u pracodawców zrzeszonych w danym stowarzyszeniu. Kursy będą szczególnie interesujące dla osób posiadających już wykształcenie wyższe oraz rozwijające dotąd karierę w innej dziedzinie.

Jeśli realizujesz się już w branży zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, a potrzebujesz jedynie usystematyzowania wiedzy i potwierdzenia posiadanych kompetencji, najlepszym wyborem będzie kurs online. Pozwala on na redukcję kosztów oraz elastyczność w doborze czasu nauki. Jeśli jednak dotąd nie miałeś styczności z tą branżą, brak jakichkolwiek elementów praktycznych już na wstępie okaże się sporą wadą.

Gdy myślisz o zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi wielkopowierzchniowymi, z rozbudowaną infrastrukturą, zapewne najlepiej przygotują cię kierunkowe studia wyższe lub studia podyplomowe. Zdobędziesz na nich bardziej wszechstronną wiedzę, znacznie rozbudowaną względem kursów. Aby jednak przewaga ta miała rzeczywisty charakter, należy wybrać uczelnię o wyrobionej renomie, współpracującą z praktykami rynku nieruchomości i spełniającą minima jednego ze stowarzyszeń zarządców nieruchomości. Studia obejmują też dłuższe praktyki już na poziomie nauki zawodu. Niedogodnością takiej formy edukacji może być koszt, duża ilość czasu jaki należy wygospodarować na naukę, a często też potrzeba przeprowadzki lub dojazdu.

Jak wyglądają praktyki

Na wstępie warto nadmienić, że w chwili obecnej jedynie uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości są regulowane przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Konkretnie – rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Zatem kształcenie – w tym praktyki – w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi w zasadzie nie musi spełniać żadnych wymagań państwowych. Takie postawienie sprawy należy jednak uznać za swego rodzaju pułapkę czyhającą na kandydata na zarządcę. Szanujące się uczelnie i ośrodki edukacyjne wciąż za standard przyjmują bowiem uchylone zarządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. Była o nim mowa powyżej. Stąd wybierając program kształcenia obejmujący praktyki, upewnij się, że spełnia on minima określone we wspomnianym akcie prawnym.

Praktyki zawodowe powinny trwać 6 miesięcy i wprowadzić kandydata na zarządcę w szczegóły jego przyszłej codziennej pracy. W ich ramach praktykant powinien zapoznać się z:

Specyfiką zarządzania nieruchomościami publicznymi, mieszkaniowymi, czy usługowymi
Sporządzaniem planu zarządzania nieruchomością.
Zakresem działań w toku zarządzania nieruchomością i jej obsługi technicznej.
Sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostwa. Tak, by umieć sprawdzać i aktualizować zawarte w nich – niezbędne w działalności zarządcy – informacje.
Formami organizacyjno-prawnymi, w jakich zarządca może prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzaniem nieruchomościami.
Sposobem przeprowadzania oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W tym ze sposobem oceny stanu technicznego i potrzeb w zakresie remontów i konserwacji oraz z planowaniem zmian mających poprawić efektywność gospodarowania obiektem.
Procesem przygotowania projektu umowy o zarządzanie nieruchomością.
Sprawozdawczością obowiązującą zarządcę nieruchomości.

Czego wymagają pracodawcy od zarządcy nieruchomościami

Na wstępie warto zaznaczyć, że w sensie prawnym zarządcą nieruchomości komercyjnej może być podmiot gospodarczy. Jeśli zatem masz ambicje zarządzać samodzielnie czyjąś nieruchomością, powinieneś zarejestrować działalność gospodarczą – czy to jednoosobową, czy w formie spółki. Dodatkowo niezbędne jest wykupienie polisy OC mogącej zrekompensować szkody wynikłe z podjętych decyzji.

Jednak znacznie realniejszą alternatywą dla początkującego zarządcy wydaje się zatrudnienie w większej firmie oferującej zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Zaletą pracy dla firmy zarządczej jest też odciążenie od większości kwestii związanych z obsługą własnej działalności czy firmy, a często też od konieczności samodzielnego pozyskiwania klientów. Niejednokrotnie można liczyć również na wsparcie zatrudnianych przez firmę specjalistów. Wszystko to umożliwia skupienie się tylko na właściwych obowiązkach zarządcy. Wadą może być mniejsza decyzyjność wynikająca z podległości służbowej i polityki pracodawcy oraz konieczność dostosowania się do innych jego wymogów (np. współpraca z odgórnie narzuconymi specjalistami i usługodawcami). Zapewne też twoje zarobki będą niższe, niż w przypadku działania “na swoim”. Tym niemniej praca taka pozwoli zdobyć doświadczenie i nawiązać kontakty pozwalające na usamodzielnienie się.

Jak wiemy, kwalifikacje nowego kandydata na stanowisko zarządcy mogą – nieraz znacząco – rozmijać się z kompetencjami wymaganymi przez pracodawców. Obecnie podstawą, jeśli chodzi o zarzadzanie nieruchomościami komercyjnymi, jest posiadanie licencji zarządcy nieruchomości. Z tym związane są inne wymagania typu:

Dobra znajomość przepisów prawa budowlanego, ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa lokatorskiego, ewentualnie innych aktów prawnych związanych ze specyfiką danej nieruchomości.
Podstawowa znajomość zagadnień finansowych i księgowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
Podstawowa wiedza z zakresu budownictwa, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych itp.

Często spotykanym wymogiem jest konieczność posiadania wykształcenia wyższego (szczególnie z kierunku zarządzanie nieruchomościami, prawo, ekonomia i pokrewne). Warunek taki nie jest pozbawiony podstaw. Cechami dobrego zarządcy powinny być bowiem: inteligencja, szeroka wiedza i łatwość jej pozyskiwania. Studia, choć nie implikują tych cech, podnoszą jednak szanse na dobór właściwego kandydata. Niemniej atutem może być nawet wykształcenie średnie – techniczne (zwłaszcza budowlane) lub zawodowe (ekonomiczno-księgowe), ewentualnie zdobyte uprawnienia budowlane.

Wymagane od zarządcy kompetencje informatyczne najczęściej obejmują umiejętność obsługi oprogramowania biurowego (Office, Google Workspace) i znajomość oprogramowania do zarządzania nieruchomościami, typu: SAP, Symfonia.

Innym wymaganiem, coraz bardziej oczywistym w obecnych czasach, jest dobra znajomość przynajmniej języka angielskiego (zwykle wymagany poziom B1). Szczególnie zarządzanie większymi obiektami komercyjnymi oznacza kontakty z międzynarodowymi podmiotami kapitałowymi – tak inwestorami, jak i najemcami.

Niekoniecznie oczywistym, ale bardzo przydatnym uprawnieniem jest posiadanie prawa jazdy kategorii B. Usprawni dojazd do zarządzanego obiektu lub obiektów, a także załatwianie spraw z urzędami i partnerami zewnętrznymi.

Często oczekiwana bywa znajomość rynku nieruchomości z danego segmentu, w szczególności orientacja w aktualnych trendach rynkowych i cenach nieruchomości.

Wymagane przez pracodawców doświadczenie to minimum 1-2 lata w zarządzaniu nieruchomościami. Zdarzają się jednak oferty pracy z oczekiwanym 5-letnim doświadczeniem zawodowym.

Kolejny warunek to wysoki poziom – wspomnianych już wcześniej – umiejętności „miękkich” związanych z pracą w zespole, prowadzeniem negocjacji, rozwiązywaniem konfliktów. Z pewnością więc dodatkowym atutem będą zaświadczenia o odbyciu szkoleń z tego zakresu.

Przydatna też okaże się znajomość dobrych praktyk zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

Na jakie zarobki można liczyć

Nie będzie żadnym zaskoczeniem stwierdzenie, że wynagrodzenia w branży zarządzania nieruchomościami komercyjnymi mogą się znacznie różnić. Będą zależeć od lokalizacji, rodzaju i wielkości obiektu, doświadczenia pracownika, jego zakresu obowiązków, a także wielkości i prestiżu firmy zarządzającej. Oto orientacyjne przedziały zakresów wynagrodzeń na początek 2025 roku, które można spotkać w ofertach pracy (kwoty miesięczne podane brutto):

Początkujący zarządca nieruchomości (bez doświadczenia lub z niewielkim, najwyżej dwuletnim, doświadczeniem): 3500-7000 PLN.

Zarządca nieruchomości posiadający 2-5 lat doświadczenia: 6000-10 000 PLN.

Specjalista ds. zarządzania nieruchomościami (powyżej 5 lat doświadczenia, posiadający dodatkowe kwalifikacje): 8000-15 000 PLN.

Kierownik zespołu zarządzania nieruchomościami: 10 000-20 000 PLN.

Dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami (w dużych firmach lub na wysokich stanowiskach): zwykle 15 000-30 000 PLN, ale niekiedy więcej.

Dodatkowo często oferowane są benefity, takie jak:

premie za osiągnięcie określonych celów (np. pozyskanie nowych najemców),
samochód służbowy,
prywatna opieka medyczna,
karta sportowa,
udział w zyskach firmy.

Na koniec, tytułem podsumowania należy stwierdzić, że zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to praca satysfakcjonująca finansowo i intelektualnie, ale wymagająca. Choć nie wiąże się z bytnością na pierwszych stronach gazet, należy ją uznać za prestiżową. Zapewnia też możliwość nawiązania wielu użytecznych kontaktów zawodowych. Mogą się one przydać nie tylko w dalszej karierze zarządcy nieruchomościami komercyjnymi, lecz także w przypadku wyboru w przyszłości innej ścieżki kariery. Wydaje się zatem, że czasu i wysiłku poświęconego temu zawodowi żadną miarą nie uznasz za stracony.