Wykorzystanie danych rynkowych w procesie komercjalizacji nieruchomości

28 kwietnia, 2025 By MarcinD

Dane rynkowe odgrywają kluczową rolę w procesie komercjalizacji nieruchomości. Są niezbędne do podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych, optymalizacji strategii marketingowych, czy dostosowania oferty do oczekiwań najemców. Efektywne wykorzystanie informacji rynkowych minimalizuje ryzyko związane z brakiem popytu na komercjalizowane powierzchnie. Pozwala też na zwiększenie osiąganych zysków.

Źródła danych i ich znaczenie

W przypadku nieruchomości komercyjnych podstawą analizy rynkowej są wiarygodne dane. Pochodzą one z raportów branżowych, rejestrów transakcji, baz stawek czynszowych, a także analizy popytu i podaży w danej lokalizacji. Ważną rolę odgrywają również dane geoprzestrzenne, analizy demograficzne oraz monitoring konkurencji. Zbieranie i analizowanie tych informacji pozwala zrozumieć trendy rynku, a nawet przewidywać jego przyszłe zmiany.

Segmentacja i profilowanie najemców

W procesie komercjalizacji nieruchomości, dzięki analizie danych identyfikuje się najbardziej obiecujące branże najemców i tworzy się szczegółowe profile tych najbardziej pożądanych. Pozwala to na lepsze dopasowanie oferty – zarówno pod względem funkcjonalnym, prawnym, jak i cenowym. Analiza zachowań poszczególnych grup docelowych najemców umożliwia również dostosowanie przestrzeni do potrzeb tych będących targetem obiektu. Dla przykładu może chodzić o podział na startupy, korporacje, czy operatorów coworkingowych i zbiorcze preferencje poszczególnych grup.

Dynamiczne zarządzanie strategią komercjalizacji

Rynki nieruchomości ulegają ciągłym zmianom – zarówno pod wpływem trendów ekonomicznych, jak i społecznych. Bieżące śledzenie danych rynkowych pozwala nie tylko na skuteczną komercjalizację, ale też na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki, np. w procesie rekomercjalizacji. Można to zrobić poprzez modyfikację strategii cenowej, zmiany w warunkach oferty powierzchni, czy intensyfikację działań promocyjnych. Tu również wybór sposobu działania będzie uzależniony od posiadanych informacji. Obecnie proces ten staje się wręcz niezbędny i przestaje stanowić przewagę konkurencyjną. Zaczyna dotyczyć też nawet drobniejszych inwestycji. W dobie cyfrowej transformacji coraz więcej narzędzi umożliwia bowiem automatyzację tego procesu, zmniejszając przewagę wynikającą z doświadczenia i wiedzy zarządcy.

Technologie wspierające analizę danych

W procesie analizowania i przetwarzania danych rynkowych wykorzystywane są zarówno ogólne platformy analityczne, jak i wyspecjalizowane rozwiązania dla sektora nieruchomości. W coraz szerszym zakresie wykorzystuje się również technologię AI i proces uczenia maszynowego – zwłaszcza w celu prognozowania popytu i optymalizacji ofert.

Do najważniejszych narzędzi należą:

Największe polskie bazy danych: REDD, Baza Cen Cenatorium i AMRON;

CoStar, Moody’s CRE, EG Radius – globalne bazy danych i platformy analityczne oferujące informacje o trendach czynszowych, pustostanach, poziomach absorpcji powierzchni, transakcjach najmu i inwestycjach;

CBRE Polska, JLL Polska, Knight Frank Polska – polskie oddziały globalnych firm doradczych oferujących wyniki własnych analiz;

Tableau, Power BI, Google Looker Studio – narzędzia Business Intelligence do wizualizacji i analizy danych;

ArcGIS, MapInfo – systemy informacji przestrzennej wykorzystywane do analiz lokalizacji;

Przykładowe zastosowania danych rynkowych

Browary Warszawskie (Echo Investment) – wykorzystanie danych GUS, raportów JLL oraz analizy ruchu pieszego pozwoliło dostosować inwestycję do miejskiej klasy średniej i szybko skomercjalizować powierzchnie biurowe oraz gastronomiczne.

7R City Flex Łódź – dane geoprzestrzenne oraz analizy logistyki miejskiej umożliwiły zaprojektowanie przestrzeni „last mile”, które przyciągnęły najemców jeszcze przed zakończeniem budowy.

Fabryczna Office Park (Inter-Bud, Kraków) – wykorzystanie analiz sektora SSC/BPO (m.in. ABSL, CBRE) pozwoliło pozyskać takich najemców jak ABB czy MAN, co przełożyło się na wysoki poziom komercjalizacji.

The Edge, Amsterdam – The Edge, biurowiec zlokalizowany w Amsterdamie, uchodzi za jeden z najbardziej inteligentnych budynków biurowych na świecie. Generuje zerowe zużycie energii netto i produkuje 102% konsumowanej przez siebie energii. Jego ocena w systemie BREEAM-NL wynosi 98,36%. Proces jego komercjalizacji był ściśle powiązany z wykorzystaniem zaawansowanych analiz danych. Wykorzystano tu m.in. czujniki zbierające dane o zachowaniach użytkowników, preferencjach dotyczących temperatury, światła czy sposobu korzystania z przestrzeni wspólnych. Informacje te posłużyły do optymalizacji layoutu biura, oszczędności energetycznych i tworzenia maksymalnie komfortowego środowiska pracy – co znacząco przyciągnęło najemców z sektora technologicznego i konsultingowego. Efekt? Od momentu oddania obiektu do użytku żaden jego użytkownik nie poskarżył się na warunki pracy. W chwili obecnej 72% pracujących w biurowcu chwali sobie, że aplikacja mobilna umożliwia im sterowanie warunkami otoczenia. Zaś ważną, dodatkową korzyścią dla kluczowego najemcy – firmy Deloitte – okazał się fakt, że zyskał on w Holandii opinię niezwykle atrakcyjnego pracodawcy.

Dane jako przewaga konkurencyjna

Żyjemy w erze gdy zalewa nas potop przeróżnej informacji. Przewagę zyskują ci gracze rynkowi, którzy potrafią trafnie zdefiniować obszary strategicznie ważne dla podejmowanych decyzji biznesowych i właściwie wykorzystać pozyskane dane. Skuteczna komercjalizacja nieruchomości na każdym etapie opiera się dziś na umiejętności jak najtrafniejszego wykorzystania informacji w praktyce. Począwszy od planowania inwestycji, przez działania marketingowe przy pozyskiwaniu najemców, po utrzymanie z nimi długoterminowych relacji opartych na obopólnych korzyściach. Równie ważne jest wykorzystanie nawet nieoczywistych trendów rynkowych do zyskownego funkcjonowania, a nawet rozwoju obiektu. Na dane nie należy bowiem patrzeć po prostu jak na liczby. To bardzo szczegółowa mapa rynku, gdzie najszybciej do celu trafiają ci, którzy najtrafniej wytyczają trasę.

czytaj dalej

Artykuły

Kalendarium ważniejszych inwestycji rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

11 kwietnia, 2025 By MarcinD

Rok 1990 stał się nie tylko cezurą ustrojową. To też symboliczny początek nowoczesnej infrastruktury komercyjnej w Polsce. Wcześniejsze inwestycje w obiekty handlowe, biurowe, czy sportowe były nieliczne, same obiekty zaś nawet na samym początku swojego istnienia rzadko można było określić jako nowoczesne.

Symbolicznym przykładem tego, jak niejednokrotnie wyglądały inwestycje za PRLu może być historia Błękitnego Wieżowca, którego budowa trwała od 1966 roku. W międzyczasie kilkukrotnie zmieniała się koncepcja jego wykorzystania, a także podmioty odpowiedzialne za budowę. Ten imposybilizm został przełamany dopiero wraz z nadejściem nowego ustroju. Błękitny stał się jedną z pierwszych inwestycji oddanych do użytku po 1990 roku, by wraz z Mariottem i Forum uchodzić za symbol nowoczesnej Warszawy lat dziewięćdziesiątych.

Kalendarium

Lata 90. – Początki nowoczesnego rynku nieruchomości komercyjnych

1989 – Choć otwarcie hotelu Marriott formalnie nastąpiło jeszcze za starego systemu, można uznać go za pierwszą nowoczesną inwestycję w zakresie nieruchomości komercyjnych w nowej Polsce.

1991 – Zakończenie budowy Błękitnego Wieżowca – pierwszego wysokościowca w Warszawie o przeznaczeniu biurowym.

1993 – Otwarcie pierwszego nowoczesnego centrum handlowego w Polsce – warszawskiej Panoramy.

1996 –To rok przełomowy jeśli chodzi o centra handlowe w Polsce – w Warszawie otwiera się King Cross i Auchan, a w Gdyni Klif.

1999 – Oddanie do użytku Warsaw Financial Center – jednego z pierwszych wysokościowców biurowych klasy A w Warszawie. W tym samym roku otwarto również Galerię Mokotów – pierwsze nowoczesne centrum handlowe w Warszawie. Oba obiekty wyznaczyły standardy dla kolejnych inwestycji.

1991-2001 – Powstanie na terenach postindustrialnych na Mokotowie w Warszawie dzielnicy biurowej popularnie zwanej Mordorem. Pomimo, że tzw. Mordor nie stanowi pojedynczej, centralnie zaplanowanej inwestycji, jego powstanie zasługuje na osobną wzmiankę, jako pierwszej nowoczesnej dzielnicy biurowej w Polsce.

Lata 2000-2010 – Intensywny rozwój sektora komercyjnego

2004 – Inauguracja Centrum Handlowego Arkadia w Warszawie – jednego z największych obiektów handlowych w Polsce i do tej pory największego centrum tego typu w Warszawie.

2006 – Powstanie Manufaktury w Łodzi – udana rewitalizacja XIX-wiecznych fabryk, zmieniająca krajobraz miasta. Chyba pierwszy projekt rewitalizacji przeprowadzonej w Polsce na taką skalę.

2007 – Otwarcie galerii handlowej Złote Tarasy w Warszawie – jednego z najbardziej rozpoznawalnych obiektów handlowo-biurowych w Polsce.

Lata 2010-2020 – Nowe trendy i rekordowe inwestycje

2012 – Otwarcie Stadionu Narodowego w Warszawie wybudowanego specjalnie na rozgrywane w tymże roku w Polsce Mistrzostwa Europy. PGE Narodowy to obiekt który pełni również funkcje biznesowe i eventowe. Jest największym nowoczesnym stadionem w kraju.

2016 – Otwarcie Hali Koszyki w Warszawie – jeden z bardziej spektakularnych przykładów nowoczesnej rewitalizacji historycznego obiektu handlowego.

2017 – Oddanie do użytku Centrum Praskiego Koneser – wielofunkcyjnego kompleksu łączącego biura, mieszkania i przestrzenie kulturalne. Datę tę należy traktować nieco umownie z uwagi na wieloetapowość i kompleksowość inwestycji.

2020 – Otwarcie The Warsaw Hub – nowoczesnego kompleksu biurowo-hotelowego w sercu Warszawy (obiekt pierwotnie nazwano Sienna Tower).

Lata 2020. – Zrównoważony rozwój

2021 – Rozwój Fabryki Norblina – rewitalizacja historycznych hal przemysłowych w centrum Warszawy i przeistoczenie ich w nowoczesne centrum handlowo-biurowe. Obiekt stanowi kolejną z serii spektakularnych rewitalizacji przestrzeni wielkich polskich miast.

2022 – Ukończenie Varso Place – kompleksu biurowego z centralnym punktem, jakim stał się najwyższy budynek w Unii Europejskiej (310 m). Innym godnym odnotowania wydarzeniem stało się otwarcie Forest Warsaw – ekologicznego kompleksu biurowego z przyznanym na poziomie Excellent certyfikatem BREEAM.

Historia inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce odzwierciedla rozwój gospodarczy kraju, adaptację do światowych trendów oraz stopniowe dochodzenie do statusu dojrzałego rynku. Powstające obecnie inwestycje w celu osiągnięcia sukcesu coraz częściej wymagają starannego planowania, by znaleźć własną – wolną jeszcze – niszę. Przykładowo dzisiejsza Warszawa wręcz szokuje rozległym city wielu obcokrajowców pierwszy raz ją odwiedzających. Również praktycznie każde z wielkich polskich miast posiada obecnie nowoczesne city – rzecz wręcz nie do pomyślenia jeszcze w latach dziewięćdziesiątych. Rynek wszedł też w kolejny etap funkcjonowania, gdy dynamiczny wzrost zastępowany jest zrównoważonym rozwojem już istniejącej infrastruktury.