rynek nieruchomości - trendy w komercjalizacji i zarządzaniu
rynek nieruchomości - trendy w komercjalizacji i zarządzaniu

Lata 2017 – 2018 już są i nadal będą bardzo ciekawym okresem, jeśli chodzi o rozwój i zmiany na rynku handlowych i biurowych nieruchomości komercyjnych. Analitycy Savills przeprowadzili analizę trendów w tym okresie. Ich spostrzeżenia są na tyle ciekawe, że pokusiłem się o osobny wpis na ten temat, w którym zawarłem również własne wnioski.

Tytułem liczbowego wprowadzenia: w 2017 roku oddano do użytku 391 000 m2. powierzchni handlowej, co daje łącznie 11,46 mln m2. Zatem roczny przyrost powierzchni stanowił ok. 3.5% całkowitego dostępnego metrażu. Wskazuje to na stały stabilny przyrost inwestycji.

Wraz z rozwojem rynku następuje racjonalizacja wydatków i budowa silnych grup, czyli:

Konsolidacja rynku nieruchomości handlowych

Jest ona efektem zakupów portfelowych prowadzonych przez podmioty inwestycyjne. Przykładami mogą być:

  • Przejęcie 28 obiektów handlowych przez grupę Chariot Top dysponującą zasobami Pimco, Oaktree Capital Management i Redefine Properties i planowana odsprzedaż 12 z nich do EPP – do końca roku 2020.
  • Zakupy prowadzone przez południowoafrykański Rockcastle,
  • Nabycie trzech umiejscowionych w Polsce outletów funduszu RREEF zwiększajace ich europejski zasięg.

Prawdopodobnie konsolidację będzie również wzmacniała nowość podatkowa zafundowana rynkowi przez ustawodawcę:

Podatek galeryjny

Wprowadzony w nowelizacji ustawy o CIT podatek od nieruchomości handlowych, usługowych oraz biurowych  szczególnie dotknie właścicieli obiektów z dużą liczbą pustostanów. Wyniesie 0,035% miesięcznie od wartości początkowej pomniejszonej o 10 mln zł. Będzie zatem impulsem do przyspieszenia tempa komercjalizacji powierzchni – być może nawet kosztem niższego dochodu z metra kwadratowego w inwestycji. Zjawisko to ma szansę przynajmniej częściowo powstrzymać prognozowany wzrost czynszów związany z przerzuceniem podatku na najemców. Ponadto, również na polskim rynku, zaczyna być widoczny trend odwracania się konsumentów od zakupów w galeriach handlowych (o czym dalej).

Podmioty, które nie będą w stanie przeprowadzić skutecznej komercjalizacji swoich nieruchomości, mogą chcieć je odsprzedać silniejszym uczestnikom rynku. Innym rozwiązaniem, które wchodzi w grę, może być też

Wyburzanie obiektów.

Przyczyną spadku atrakcyjności części nieruchomości jest ich starzenie. Bliżej cykl życia i komercjalizacji centrum handlowego opisałem w tym wpisie. Wyburzanie takich obiektów blokujących atrakcyjne lokalizacje jest coraz silniej zarysowującym się trendem. Skuteczna rewitalizacja może oznaczać na tyle duże koszta i problemy (w tym formalne), że niektórzy właściciele decydują się na rozbiórkę obiektu. Zamiast niego, na posiadanym terenie będą chcieli postawić planowany od podstaw, nowoczesny obiekt. Przykładem jest Q22 przy Grzybowskiej w Warszawie, a trwają przymiarki firmy Skanska do podobnej operacji w przypadku Ilmetu przy Rondzie ONZ.

Skoro o rewitalizacji i stawianiu nowoczesnych obiektów mowa, warto zauważyć ciekawy trend, będący efektem przemian związanych z coraz większym udziałem handlu online.

Integracja handlu online i tradycyjnego oraz tworzenie galerii społecznościowych.

Rozwój e-handlu wymusza również na dużych sieciach (będących głównymi najemcami w centrach handlowych) wielokanałowość sprzedaży. Powoduje to, że funkcja zakupowa galerii handlowych systematycznie traci pozycję. Obiekty te w coraz większym stopniu stają się miejscem spędzania wolnego czasu. Rozwijają zatem ofertę rozrywkową i gastronomiczną na niespotykaną wcześniej skalę. Widać to nie tylko po profilu najemców, lecz również po sposobie aranżacji i wykorzystania powierzchni wspólnej. Zanikać zaczyna typowy wcześniej funkcjonalizm. Pojawiają się rozwiązania podnoszące atrakcyjność powierzchni wspólnej dla odwiedzających. Ten nowy typ obiektów otrzymał nazwę galerii społecznościowych. Wpływ na zmianę roli centrów handlowych może mieć również

Zakaz handlu w niedzielę.

W celu ominięcia nowego prawa, obiekty zmieniają swój profil z typowo handlowego na taki, który pozwoli im funkcjonować również w niedzielę. Już zaczynają organizować wydarzenia kulturalne, rozrywkowe, edukacyjne lub przejmować nowe funkcje. Stają się dworcami, galeriami sztuki, niewykluczone jest również powstawanie stacji benzynowych na terenie nieruchomości). Dzięki temu niektórzy operatorzy w niedziele będą mogli prowadzić handel bezpośredni. Inni – przy okazji organizowanych wydarzeń – zaoferują natomiast możliwość zakupów przez internet.

Kolejnym rezultatem przemian społecznych oraz dążenia do optymalizacji wykorzystania zasobów jest

Rozwój lokalizacji z elastyczną ofertą miejsc pracy.

Coraz popularniejsze stają się powierzchnie coworkingowe. Są to powierzchnie biurowe na godziny. Wykorzystują je coraz częściej nie tylko freelancerzy, lecz również firmy chcące wyrwać swoich pracowników z codziennej rutyny. Rośnie też popularność biur oferowanych już z obsługą (zwanych inaczej biurami serwisowanymi). Tu właściciel większej powierzchni biurowej zapewnia wszystkim swoim najemcom pakiet współdzielonych usług towarzyszących. Dzięki temu najemca jest odciążony od konieczności samodzielnego tworzenia infrastruktury.

To efekt dostosowania do kształtującej się kultury startupów oraz krótkoterminowych projektów korporacyjnych. W Warszawie tego typu powierzchnie to już prawie 90 tys. m2. Warto zwrócić uwagę, że również wykończenie i aranżacja tradycyjnych biur zaczyna coraz częściej nawiązywać do koncepcji powierzchni coworkowej. W takim przypadku biuro oferuje pracownikom przestrzeń sprzyjającą inspirującemu myśleniu, czy strefy relaksu.

Tego typu działania wykorzystują do poprawy efektywności podwyższony komfort pracy. Dlatego też

Lokalizacja biurowa staje się atutem w procesie rekrutacji.

Umiejscowienie, infrastruktura urbanistyczna (miejsca parkingowe, estetyka budynku i otoczenia, bliskość komfortowej strefy mieszkalnej i usług), lecz również właśnie możliwy do uzyskania u potencjalnego pracodawcy komfort pracy staje się w przypadku poszukiwanych zawodów poważnym argumentem w przedstawionej ofercie pracy. Zjawisko to trudno nazwać trendem na rynku nieruchomości komercyjnych. Będzie ono jednak dodatkowym czynnikiem skłaniającym najemców (a efekcie właścicieli) do inwestycji w opisane wyżej powierzchnie biurowe nowego typu.

Właśnie trend związany z poprawianiem atrakcyjności lokalizacji powierzchni biurowych przyczynił się do tego, że

Służewiec w Warszawie zyskał nowe życie.

Tzw. “mordor” z powrotem zaczyna być atrakcyjny dla najemców. Powstające w pobliżu osiedla mieszkaniowe oraz wzbogacenie okolicznej infrastruktury korzystnie wpłynęło na postrzeganie tej lokalizacji. Widać to choćby przy komercyjnym sukcesie nowego projektu D48.

Podsumowanie

Przenikanie nowych technologii i nowego sposobu myślenia o pracy, zakupach i relaksie do założeń na temat funkcjonalności nieruchomości komercyjnych jest stałym i przybierającym na mocy trendem. Z jednej strony postępować będzie automatyzacja miejsc pracy wymagających powtarzalności. Z łatwością można sobie na przykład wyobrazić androidy zintegrowane z systemem AI. Zaczną one zarządzać systemami budynku, obiegiem informacji w firmach najemców oraz przejmą funkcje obsługi klienta, jako nieodłączny element coraz nowocześniejszej oferty biur serwisowanych.

Z drugiej strony – systematycznie wprowadzane będą narzędzia IT oraz rozwiązania coworkingowe zbliżające sposób wykonywania pracy do modelu rozrywkowo-gamingowego. Czy powierzchnie biurowe największych korporacji technologicznych zaczną przypominać osobne światy tworzone pod story firmy (czego przedsmak daje niedawno otwarte centrum Apple), mające doprowadzić do identyfikacji pracownika z firmą na niespotykaną wcześniej skalę? Z których powrót do normalnego życia stanie się doświadczeniem wręcz przykrym, którego pracownicy zaczną unikać.

Druk 3D stwarza niespotykane wcześniej możliwości indywidualnej aranżacji obiektów w atrakcyjnych kosztach. Czy z tego typu możliwości zaczną korzystać zarządcy nowoczesnych powierzchni biurowych? Już przy średnioterminowych umowach najmu będą mogli zaoferować usługę daleko idącego indywidualnego dostosowania powierzchni pod wymagania firmy za pomocą będącej na stanie obiektu drukarki.

Jak takie zmiany wpłyną na styl życia i strukturę społeczną? „Obyś żył w ciekawych czasach” – złorzeczyli niegdyś Chińczycy – a czasy mamy ciekawe. Czy jest się czego bać? Odpowiedź na to pytanie przyniesie właśnie czas.

Na podstawie artykułu na www.savills.pl

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Atrakcyjność inwestycji w nieruchomość komercyjną
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. II
Czytaj dalej
Mały najemca w dużym obiekcie
Czytaj dalej
Dobre praktyki – zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. I
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz