Komercjalizacja centrów handlowych, jak i obiektów biurowych, w miarę rosnącego nasycenia rynku staje się procesem coraz dłuższym, a przy tym bardziej skomplikowanym. Zaczyna też coraz ściślej łączyć się i odwzorowywać etapy rozwoju tych inwestycji. W początkach gospodarki rynkowej komercjalizacja centrum handlowego średniej wielkości trwała do 2 lat. Obecnie ten czas uległ znacznemu wydłużeniu ze względu na wysoką podaż obiektów handlowych na rynku, a komercjalizacja nieruchomości zaczyna się niemal równo z fazą projektową inwestycji.
Nowe inwestycje muszą konkurować z już funkcjonującymi obiektami, a jest to konkurencja nierówna. Efekty komercjalizacji centrum handlowego, które już istnieje, są mierzalne. Znana jest liczba klientów w cyklu rocznym (footfall), obroty najemców, rzeczywiste koszty operacyjne. Istniejący obiekt jest zatem inwestycją mniej ryzykowną, niż nowo oddawane do użytku centra. Te potrzebują nawet dwóch lat, by trwale zaistnieć w świadomości klientów. Dlatego proces komercjalizacji nowego obiektu podzielił się na trzy, a nawet cztery etapy. Pokrywają się one w znacznym stopniu z cyklem rozwojowym obiektu widzianym z perspektywy inwestora:
- Przygotowaniem inwestycji.
- Budową i wykończeniem obiektu.
- Bieżącym funkcjonowaniem placówki.
Komercjalizacja centrum handlowego – etap zerowy
Zanim potencjalny inwestor podejmie jakiekolwiek działania związane choćby z projektem, musi rozważyć fundamentalne zagadnienie – czy budowa obiektu handlowego na upatrzonym (posiadanym) gruncie jest opłacalna? By odpowiedzieć sobie na to pytanie, należy sporządzić studium wykonalności obiektu, które uwzględni techniczny, finansowy i rynkowy aspekt potencjalnej inwestycji. Powinno ono też zawierać analizę potencjalnego targetu placówki, czyli przyszłych klientów indywidualnych, którzy będą odwiedzać obiekt. Analiza klientów będzie podstawą do stworzenia wstępnego profilu pożądanych najemców obiektu. Jest to etap koncepcyjny, na którym zwykle brak jeszcze konkretniejszych działań związanych z komercjalizacją obiektu. Możliwe jest już jednak sondowanie zainteresowania planowanych najemców kluczowych.
Komercjalizacja centrum handlowego – etap pierwszy
Następuje, gdy inwestor uzna projekt za opłacalny. Od koncepcji należy przejść do projektu. Trzeba teraz uszczegółowić założenia dotyczące profilu placówki i preferowanych najemców. Tworzony profil najemców powinien być różnorodny i nie zawężać się wyłącznie do handlu. Oferta uzupełniająca w postaci poszukiwanych usług, sal zabaw dla dzieci, czy lokali gastronomicznych zachęci do zakupów dodatkowych klientów – w tym całe rodziny – i zatrzyma ich na dłużej. Profil najemców powinien obejmować jak największą ilość znanych marek. Ich ściągnięcie bywa trudne, dlatego warto już teraz zatrudnić firmę służącą kompleksową pomocą w realizacji inwestycji, która weźmie na siebie również proces komercjalizacji nieruchomości i pozyskania dla niego cenionych marek.
Na podstawie przyjętych założeń można już stworzyć projekt budowlany, a także strategię rynkową definiującą m.in. sposób komercjalizacji nieruchomości. Można teraz rozpocząć konkretne działania związane z komercjalizacją centrum handlowego – podpisać wstępne umowy z najważniejszymi najemcami. Ułatwi to pozyskanie zewnętrznych źródeł finansowania, umożliwi wprowadzenie wynikających z życzeń najemców poprawek jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a także stanie się magnesem ściągającym kolejnych zainteresowanych najmem.
0 comments