Jak wybrać nieruchomość pod przedszkole

W przypadku każdego biznesu ważne jest miejsce w którym prowadzi się działalność. W przypadku placówek edukacyjnych, takich jak szkoła, przedszkole, czy żłobek, jest to jeszcze istotniejsze. Wybrana lokalizacja musi spełniać wymogi związane nie tylko z dogodnym położeniem dla klientów.

Przy wyborze odpowiedniej nieruchomości ważna jest odpowiednia ilość i wielkość pomieszczeń pozwalająca spełnić dość restrykcyjne przepisy dotyczące powierzchni dla każdego dziecka, kwestii sanitarnych oraz przeciwpożarowych. Dodatkowo przedszkole potrzebuje placu zabaw, a szkoła – boiska na aktywności sportowe. Ostatnim, choć nie najmniej ważnym elementem jest bezpieczne otoczenie placówki. Pozwoli ono uniknąć zagrożeń podczas drogi do i z przedszkola oraz podczas spacerów z dziećmi.

Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście wybudowanie od podstaw budynku przeznaczonego pod przedszkole. Jednak nie oszukujmy się – oprócz dobrze radzących sobie na rynku sieciówek, mało którego początkującego właściciela przedszkola będzie na to stać. Pozostaje zatem znalezienie najbardziej dogodnej powierzchni komercyjnej, bądź też komercjalizacja nieruchomości lub wybranych powierzchni pod przedszkole.

Od czego zacząć?

Na początek należy wybrać najlepszą z biznesowego punktu widzenia okolicę, Tu weźmiemy pod uwagę takie czynniki, jak:

• niskie nasycenie tego typu placówkami,
• korzystną strukturę demograficzną (dużo młodych małżeństw, wysoką zamożność okolicznych mieszkańców),
• dofinansowania i inne benefity przyznawane przez lokalny samorząd niepublicznym placówkom oświatowym,
• perspektywę utrzymania lub korzystnych zmian tych czynników na przestrzeni najbliższych 5 lat.

Po wyborze optymalnej okolicy, czas znaleźć nieruchomość pod przedszkole.  Najlepiej, gdyby spełniała następujące warunki:

Bezpieczne otoczenie, czyli brak w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych ulic; głębszych (ponad 50 cm głębokości) i niespokojnych zbiorników wodnych, rzek i strumieni. Brak łatwo dostępnych miejsc, z których groziłby upadek z dużej wysokości. Ważne jest też spokojne sąsiedztwo, w tym brak miejsc takich, jak na przykład sklep monopolowy.

Dogodne skomunikowanie. Możliwość podjechania samochodem w bezpośrednie sąsiedztwo przedszkola i postoju, bliskość przystanków komunikacyjnych.

Możliwość aktywności dzieci na świeżym powietrzu. Podstawowym warunkiem jest plac zabaw na terenie nieruchomości lub w jej bezpośredniej bliskości. Jeśli placu zabaw nie ma, przy nieruchomości powinno być miejsce pod jego stworzenie. Plac zabaw powinien być ogrodzony, trudno dostępny dla zwierząt domowych i dzikich, jak i co mniej przejmujących się porządkiem obywateli (chodzi o możliwe zanieczyszczenia biologiczne). Do tego droga przedszkole – plac zabaw musi być bezpieczna. Dodatkową zaletą nieruchomości pod przedszkole w dużych miastach (takich jak Warszawa, czy Kraków) jest bliskość atrakcyjnych terenów spacerowych: lasków, skwerów, deptaków, publicznych placów zabaw i tp.

Brak zanieczyszczeń. Ten punkt należy rozumieć szeroko – jako niezaśmieconą okolicę, ale też relatywnie czyste powietrze (względnie daleko od arterii komunikacyjnych o dużym natężeniu ruchu, czy uciążliwych zakładów produkcyjnych), brak stałego nadmiernego hałasu, czy nieprzyjemnych zapachów.

Cechy nieruchomości pod przedszkole

Oprócz ogólnych wymogów dla budynków mieszkalnych, wynikających z prawa budowlanego, lokalizacja pod przedszkole musi spełniać wiele dodatkowych warunków. Ogólne dodatkowe wymogi lokalowe dla przedszkola znajdziesz na tej stronie.

Wymagania przeciwpożarowe

Spełnienie wymagań przeciwpożarowych powinno być potwierdzone korzystną opinią rzeczoznawcy lub właściwej terytorialnie jednostki straży pożarnej. Doradzam to drugie rozwiązanie, gdyż to straż pożarna przeprowadza inspekcje, co oznacza mniejsze ryzyko zastrzeżeń do stanu bezpieczeństwa przeciwpożarowego w razie kontroli. Szczegółowe wymagania przeciwpożarowe dla przedszkola zostały dobrze opisane na stronie jednego z oddziałów straży pożarnej.

Jeśli wybrany obiekt lub pomieszczenia nie spełniają norm, zapewnienie zgodności z przepisami przeciwpożarowymi może wiązać się z przebudową obiektu i stać się jednym z droższych punktów planowanej inwestycji. Niekiedy takie dostosowanie może być całkowicie nieopłacalne. Nie jest jednak dobrym pomysłem lekceważenie przepisów – incydent ogniowy to realne niebezpieczeństwo. Osobom odpowiedzialnym za placówkę grożą w takiej sytuacji dotkliwe kary – włącznie z długoletnim więzieniem, gdy coś stanie się dzieciom.

Wymagania sanitarne

Również przepisy sanitarne mogą znacząco podbić koszty inwestycji. Tu też doradzam skonsultowanie się z właściwym terytorialnie oddziałem Sanepidu, gdyż interpretacje przepisów sanitarnych mogą być jeszcze bardziej różnorodne, niż przeciwpożarowych. Wiele przedszkoli decyduje się na katering nie tylko ze względu na uniknięcie konieczności zapewnienia bieżącej kontroli higieny przyrządzania posiłków, lecz również z uwagi na rygorystyczne przepisy dotyczące pomieszczeń kuchennych. Nie ominie Was jednak obowiązek posiadania osobnych pomieszczeń na rozdzielnię posiłków i zmywalnię – chyba, że posiłki będą dostarczane i podawane w naczyniach jednorazowych. Rozwiązanie to generuje wyższe koszty miesięczne wyżywienia, przerzuca jednak praktycznie pełną odpowiedzialność na firmę kateringową. O czym pamiętać wybierając firmę kateringową.

Trudne nieraz do spełnienia warunki dotyczące wysokości pomieszczeń można spróbować ominąć, wnosząc o wydanie decyzji o odstępstwie od wymagań. Jednak w przypadku, gdy pomieszczenia rażąco nie odpowiadają przepisom, trudno liczyć na korzystną decyzję. W razie odstępstwa od przepisów należy jednak liczyć się z zaostrzeniem innych wymogów i dodatkowymi kosztami związanymi np. z zapewnieniem odpowiedniej wentylacji pomieszczeń.

Warto wziąć też pod uwagę kwestie:

• instalacji wodnej – przed dopuszczeniem placówki woda będzie musiała przejść badanie w laboratorium Sanepidu, powtarzane następnie co roku.
• instalacji oświetleniowej – sale dla dzieci muszą spełniać potwierdzone niezależnym badaniem wymogi minimalnego naświetlenia, stąd warto sprawdzić na ile jest ona rozbudowana.

Ważną kwestią jest też zapewnienie odpowiedniej wielkości łazienek, gdzie jedno stanowisko z miską klozetową i umywalką musi przypadać na max. piętnaścioro dzieci. W tej kwestii również trudno liczyć na pobłażanie Sanepidu.

Inne wymagania i kwestie bezpieczeństwa

Na pograniczu wymagań sanitarnych i tych wynikających z prawa budowlanego jest kwestia zagrzybienia. Ani Sanepid, ani inspekcja budowlana, ani rodzice nie będą tolerować zagrzybionych pomieszczeń przeznaczonych do użytkowania przez dzieci. Nawet jeśli obecnie nie ma śladów grzyba, na przyszłość warto sprawdzić stan ścian i rynien. Warto też upewnić się, że brak jest czynników mogących powodować stałe lub nadmierne okresowe zawilgocenie murów (przykładowo bliskość zbiornika wodnego, źle zaprojektowane odpływy deszczówki). W dalszej perspektywie walka z zagrzybieniem może okazać się kosztowna i długotrwała – szczególnie, gdy wejdziesz w obowiązki administratora obiektu.

Jeśli decydujesz się przejąć obowiązki administratora obiektu, sprawdź też rodzaj i stan instalacji grzewczej. Nie chodzi tylko o zapewnienie odpowiedniej temperatury pomieszczeń dla dzieci w okresie jesienno-zimowym. W przypadku instalacji gazowej istotne jest prawidłowe funkcjonowanie odprowadzenia spalin i drożność wentylacji. Budynek musi też zapewniać łatwy dostęp do tej instalacji podczas corocznych, obowiązkowych przeglądów (kominiarskich i gazowych). Ponadto zwróć uwagę na koszty ogrzewania – na dłuższą metę mogą one być znaczącym wydatkiem, czasem większym niż koszt optymalizacji ogrzewania. Taką optymalizacją będzie np. wymiana pieca, stworzenie instalacji wtórnego obiegu ogrzanej wody lub powietrza, montaż termostatów na grzejnikach, uszczelnienie okien i drzwi. Więcej o sposobach ograniczania rachunków za media.

Jako pracodawca, masz obowiązek zapewnienia pomieszczenia socjalnego dla pracowników przedszkola, gdzie mogą zjeść posiłek, i przechowywać rzeczy osobiste.

Pamiętaj, że nie wszystkie kwestie bezpieczeństwa codziennej eksploatacji obiektu przez dzieci zostały określone szczegółowymi przepisami. Warto mieć jednak na uwadze kilka kwestii, które mogą wpłynąć na koszty adaptacji pomieszczeń.

Schody. W miarę możliwości należy unikać obiektu lub pomieszczeń z wąską klatką schodową i stromymi schodami wyłożonymi śliską terakotą. Takie zestawianie stwarza dodatkowe ryzyko podczas przemieszczania się dzieci i może wymagać dodatkowej adaptacji, którą wymuszą rodzice. Należy też utrudnić dzieciom swobodny dostęp do schodów  Dlatego adaptacja będzie zapewne obejmować bramki, drzwi na klatkę schodową (może to być też wymóg przeciwpożarowy) taśmę antypoślizgową. Dodatkowo też miękkie nakładki na stopnie oraz zabezpieczenie siatką prześwitu klatki schodowej.

Wejścia do przedszkola. Warto zwrócić uwagę, czy główne wejście do przedszkola pozwala na łatwe założenie instalacji domofonowej i zdalne otwieranie. Czasem pomoże założenie zamka umożliwiającego otwieranie drzwi tylko z jednej strony. Placówka z jednej strony powinna uniemożliwiać wstęp osób obcych, z drugiej – łatwe wyjście dzieciom bez opieki. W przypadku schodów prowadzących do wejścia, dobrze, by znajdował się przy nich podjazd dla wózków. Mogą być nimi dowożone młodsze dzieci przedszkolne. Również niektórzy rodzice zabiorą ze sobą dziecko w wózku na rekonesans przed zapisaniem malucha do Twojej placówki.

Plac zabaw. Stworzenie bezpiecznego placu zabaw to niebagatelna inwestycja – zatem najlepiej, by takowy już istniał i był w dobrym stanie technicznym. W razie jego braku, preferowanym wyborem powinna być powierzchnia ziemna. Przy betonowej lub brukowej powierzchni, do kosztów stworzenia placu zabaw z prawdziwego zdarzenia należy doliczyć rozbiórkę, ułożenie tzw. powierzchni bezpiecznej lub nawiezienie wystarczającej ilości ziemi lub piasku. Najtańszym – choć prowizorycznym – wyjściem będzie ułożenie sztucznej trawy. Jednak w przypadku np. wysokich huśtawek dodatkowa powierzchnia bezpieczna wokół nich i tak będzie wymagana. Same urządzenia powinny posiadać odpowiednie certyfikaty bezpieczeństwa. Warto sprawdzić również stan ogrodzenia, by uniemożliwiało ono łatwe wyjście dzieciom oraz utrudniało dostęp zwierząt oraz obcych osób. Dobrze, gdyby z placu zabaw prowadziło dodatkowe wyjście – przydatne w razie ewakuacji.

Rozwiązania podnoszące standard przedszkola

Niezależnie od wspomnianych wyżej przepisów, wygodę dla dzieci, rodziców i personelu podniosą następujące rozwiązania. Nie są one obowiązkowe, jednak warto pomyśleć nad ich zapewnieniem, by podnieść poziom zadowolenia Twoich przyszłych klientów.

• Wydzielona szatnia dla dzieci, gdzie mogą one w dobrych warunkach zmienić obuwie i zostawić ubrania.
• Wózkownia – dla wielu rodziców młodszych dzieci dużym ułatwieniem będzie możliwość pozostawienia wózka – spacerówki, aż do momentu odebrania dziecka.
• Sala sportowa umożliwi aktywność fizyczną nawet podczas deszczowych dni, pozwoli też prowadzić indywidualne zajęcia rozwojowe.
• Świetlica – wydzielone pomieszczenie ze sprzętem kinowym i multimedialnym będzie dodatkowym atutem dla rodziców przy zapisach.
• Sala sypialna – posiadanie osobnej sali na drzemki dla dzieci pozwoli na dodatkowe wietrzenie sal przedszkolnych, które – pomimo obowiązkowej wentylacji – wraz z upływem dnia stają się coraz bardziej duszne. Ułatwi też ich sprzątanie.
• Salka do ćwiczeń specjalistycznych – dla podniesienia standardu przedszkola można wydzielić osobną salkę do zajęć indywidualnych z psychologiem, logopedą i innymi specjalistami.
• Magazyn – wyjątkowo nieodpowiednie dla dzieci pomieszczenia można zaadaptować na magazyn. Zapewni to więcej miejsca na salach, a także ułatwi panowanie nad porządkiem w placówce i zaopatrzeniem.
• Biuro – przedszkole to również kwestie administracyjno-finansowe, które najlepiej załatwiać w odrębnym pokoju. Biuro oraz wszystkie pomieszczenia, w których przetwarzane i przechowywane są dane osobowe powinny spełniać standardy wynikające z RODO.
• Warsztat techniczny – większe przedszkola zatrudniają często pracownika technicznego do bieżącej opieki nad obiektem i jego wyposażeniem. Niektóre obowiązki konserwatora mogą wymagać osobnego, zamkniętego pomieszczenia ze względu na hałas, czy ryzyko dla przypadkowo przebywających w pobliżu dzieci.

Oczywiście część z tych pomieszczeń może spełniać podwójną rolę. Np. świetlica może jednocześnie być salą wypoczynkową, szatnia posiadać miejsce na przechowywanie wózków, a w sali sportowej da się prowadzić rytmikę,  warsztaty plastyczne lub wykorzystywać ją jako świetlicę. Tym niemniej planując otwarcie przedszkola warto już zawczasu pomyśleć o tego typu udogodnieniach, będących w przyszłości atutem Waszej placówki. Przykładowo: przedszkole językowe nie wymaga dodatkowych sal (choć przydatna będzie świetlica). Jednak już przedszkole sportowe powinno oprócz placu zabaw posiadać choć niewielkie boisko. Przedszkole ze specjalnością biologiczną zaś – ogródek.

Na zakończenie

Im więcej pomieszczeń, tym wyższy standard przedszkola można wprowadzić. Wpływa to jednak znacząco na koszty funkcjonowania placówki. Oprócz czynszu za pomieszczenia, dochodzić będą pensje dla specjalistów z nich korzystających, oraz koszt wyposażenia. Nie wszyscy rodzice będą w stanie zapłacić czesne pozwalające pokryć te wydatki. Dlatego właśnie zamożność okolicy będzie ważnym wyznacznikiem standardu przedszkola – a więc i wielkości obiektu, którego poszukujesz.

Jak widać znalezienie idealnego obiektu pod przedszkole nie jest łatwe. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę nie tylko odpowiedni charakter i ilość pomieszczeń, ale też przepisy oraz koszty adaptacji, bieżącego utrzymania i czynszu – zarówno w danym momencie jak i w przewidywanym zakresie czasowym (przynajmniej 5 lat). Źle lub tylko pozornie dobrze dobrana nieruchomość może zdecydować o niskiej rentowności lub wręcz porażce całego przedsięwzięcia. Warto zatem zapewnić sobie elastyczność umowy (najmu, dzierżawy lub nabycia własności nieruchomości). Jednocześnie potrzebna jest Ci gwarancja trwania umowy przez cały interesujący Cię zakres czasowy (raczej nie mniej, niż 5 lat). Przykładowe zapisy:

• krótki okres umowy z prawem pierwszeństwa i odnowienia na dotychczasowych warunkach,
• opcja zwolnienia części pomieszczeń (oraz proporcjonalnego obniżenia czynszu) w trakcie trwania umowy,
• możliwość renegocjowania przez Ciebie czynszu po określonym czasie,
• klauzula wypowiedzenia umowy w trakcie jej trwania, bez dodatkowych kar umownych w przypadku likwidacji placówki.

Oczywiście skłonność właściciela nieruchomości do uwzględnienia takich klauzul będzie zależeć od zainteresowania innych potencjalnych klientów. Jeśli jednak przeforsujesz korzystne zapisy, w razie trudności finansowych zdołasz podjąć odpowiednie działania naprawcze.

Podziękowania

Dziękuję International Trilingual School of Warsaw za udostępnienie zdjęć ilustracyjnych do powyższego artykułu. ITSW to zespół placówek edukacyjnych, w skład którego wchodzą: trójjęzyczna szkoła podstawowa, przedszkola językowe i wielojęzyczne żłobki. Najnowszą placówką ITSW jest przedszkole językowe w Krakowie oraz towarzyszący mu żłobek:

ŻŁOBEK I PRZEDSZKOLE JĘZYKOWE ITSW W KRAKOWIE
ul. św. Agnieszki 1
31-071 Kraków Stradom
+48 503 072 119

Dowiedz się, jak pozyskiwać wiarygodne informacje biznesowe.