czynniki decydujące o atrakcyjności inwestycji w nieruchomość komercyjną
czynniki decydujące o atrakcyjności inwestycji w nieruchomość komercyjną

Każdy, kto rozważa inwestowanie w nieruchomość komercyjną, powinien mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o czynnikach wpływających na  atrakcyjność całego rynku, jak i konkretnej nieruchomości. Przybliżmy sobie zatem te dwie grupy kryteriów.

Czynniki makroekonomiczne

Stopy procentowe

Przy każdym rodzaju inwestycji, jej atrakcyjność oceniamy względem rentowności obligacji skarbowych. Dzieje się tak, ponieważ obligacje skarbowe zwykle uznawane są najbezpieczniejszą inwestycję na danym rynku. Zatem każda inwestycja charakteryzująca się wyższym stopniem ryzyka może skusić inwestorów tylko tzw. premią za ryzyko. W przypadku rynku nieruchomości komercyjnych premię tą szacuje się na co najmniej 4-5 %. Stąd pożądana procentowa roczna rentowność nieruchomości to:

ERV > ROS + 5%

gdzie:

  • ERV – (estimated rental value) szacowany roczny przychód
  • ROS – procentowa rentowność obligacji skarbowych

Jak widać, gdy rośnie rentowność obligacji skarbowych, powinna też rosnąć pożądana przez inwestora stopa zwrotu. Trzeba też wziąć pod uwagę możliwe różnice w opodatkowaniu poszczególnych rodzajów inwestycji.

Atrakcyjność inwestycji alternatywnych

Na rynku mamy do czynienia z dużą ilością alternatywnych inwestycji. Dlatego przed zainwestowaniem należy sprawdzić, czy oferowany przez nie stosunek rentowności do ryzyka nie jest atrakcyjniejszy od naszej planowanej inwestycji w nieruchomość komercyjną.

Przykładem mogą tu być wszelkiego rodzaju fundusze inwestycyjne, obligacje korporacyjne, akcje, kryptowaluty, surowce. Jeśli zacznie rosnąć rentowność inwestycji o porównywalnym stopniu ryzyka i popularności, nieruchomość komercyjna musi zaoferować co najmniej taki sam wzrost rentowności z najmu. Przenosząc tą zależność do skali makro – warto mieć świadomość, że wzrost stawek czynszu w nieruchomościach komercyjnych, (a więc w konsekwencji także marż najemców) może być w pewnym stopniu pobudzany również przez rosnącą rentowność najpopularniejszych rodzajów inwestycji alternatywnych. Czynsz nie może jednak rosnąć w nieskończoność. W pewnym momencie inwestycja w nieruchomości komercyjne mogłaby okazać się nieopłacalna, ponieważ zabrakłoby chętnych do zapłacenia żądanych stawek.

Koszt pozyskania kapitału

Nieruchomości komercyjne w większości przypadków są inwestycją wymagającą dużych nakładów finansowych. Koszt uzyskania prawa własności do pojedynczego lokalu handlowego to kilkadziesiąt – kilkaset tysięcy złotych, a w przypadku całych obiektów mówimy o kwotach często rzędu kilkuset milionów. Oczywiste jest, że mało kto może pozwolić sobie na wyłożenie takiej sumy z własnych funduszy. Dlatego rozpatrując opłacalność inwestycji należy uwzględnić koszt pozyskania kapitału. Gdy nie ma możliwości przyciągnięcia innych inwestorów (choćby ze względu na wspomnianą wyżej atrakcyjność alternatywnych form inwestycji), pozostaje kredyt. Znowu – im wyższy koszt pozyskania kredytu, tym większą rentowność powinny przynosić inwestycje w nieruchomości komercyjne, by być atrakcyjnymi. O rynkowej wartości obiektu komercyjnego decyduje jego przewidywana rentowność. Zatem stopa kredytowa stanowi bardzo istotny czynnik wpływający na atrakcyjność nieruchomości. Aby poznać szacowany dochód, stosujemy kolejny prosty wzór:

D = ERV – WACC

gdzie

  • D – dochód
  • ERV  – szacowany roczny przychód
  • WACC (weighted average cost of capital) – koszt kapitału

Stan gospodarki

Stan gospodarki bezpośrednio rzutuje na nastroje przedsiębiorców. Dobra kondycja gospodarki oznacza ich powszechny optymizm. Biznes chętniej akceptuje ryzyko oraz koszty, licząc na przyszłe zyski z otwarcia nowego punktu. W sytuacji recesji pesymizm biznesu wpływa na ograniczanie działalności i szukanie oszczędności. Może to być przeprowadzka do tańszego biura, czy zamykanie mniej rentownych punktów sprzedaży. Co za tym idzie stawki najmu muszą elastycznie dostosowywać się do trendów rynku, by nieruchomość przynosiła optymalny dochód. W końcu zwykle lepszy mniej płacący najemca, niż żaden.

Czynniki związane z lokalizacją

Szereg czynników decydujących o atrakcyjności obiektu ma charakter stricte lokalny. Warto je poznać przed podjęciem decyzji o inwestycji.

Uwarunkowania rynku

Każdy lokalny rynek posiada indywidualny współczynnik podaż – popyt, od którego zależy wysokość stawek czynszu. Należy zatem dokonać analizy miejscowej konkurencji i okolicznych stawek czynszu. Łatwo się domyślić, że lepszą inwestycją będzie zwykle obiekt w okolicy słabo nasyconej powierzchniami do najmu, o dobrym skomunikowaniu zarówno regionalnym, jak i krajowym. Warto mieć również na uwadze potencjał lokalizacji – czy jest ona perspektywiczna, czy też może trwa mniej lub bardziej gwałtowny odpływ mieszkańców i inwestycji.

W miejscach gdzie istnieje silniejsza konkurencja, warto znaleźć obiekt zajmujący unikalną niszę rynkową lub posiadający zdecydowane przewagi względem konkurencji. Analiza rynku może również dostarczyć pomysłów na unikalny profil dla nowego lub adaptowanego obiektu. W przypadku komercjalizacji nieruchomości tego ostatniego rodzaju, pamiętaj o jak najwcześniejszym jej zaplanowaniu i rozpoczęciu.

Bliskość lokalizacji

Choć inwestować można w niemal każdym miejscu na świecie, w praktyce najlepszą opcją jest wybór lokalizacji, którą można skutecznie nadzorować. Wybór zaufanego, profesjonalnego zarządcy obiektu rozszerza pole działania, wciąż jednak osobista obecność pozwala lepiej ocenić stan i rokowania dokonanej inwestycji. Jeśli sam zarządzasz obiektem, utrzymanie osobistych relacji z najemcami znakomicie ułatwia obu stronom kontakty biznesowe.

Miejscowe przepisy

Innym czynnikiem związanym z lokalizacją obiektu są gminne plany zagospodarowania przestrzennego dla danej lokalizacji – powiedzą one wiele o:

  • nowych inwestycjach mieszkaniowych, czyli ilości i typie potencjalnych klientów,
  • rodzaju przewidzianej w okolicy zabudowy – pozwalającej prognozować możliwości rozwoju konkurencji,
  • stanie i planach okolicznej infrastruktury m.in. dopełniającej ofertę obiektu lub ściągającej w jego pobliże potencjalnych klientów.

Warto znać również lokalne stawki podatku od nieruchomości oraz dowiedzieć się, czy gmina jest skłonna zgodzić się na zmniejszenie podatku w okresie adaptacji obiektu.

Stan nieruchomości

Możemy wyróżnić trzy podstawowe rodzaje inwestycji w obiekt komercyjny ze względu na jego stan użytkowy:

  • Inwestycja w obiekt nowy. Takie nieruchomości oferują nowocześniejszą infrastrukturę, większą wygodę dla najemców i klientów. Generują niższe koszty utrzymania. Nowe nieruchomości to jednak również ryzyko związane z wejściem na rynek i nakłady na marketing z tym związany.
  • Kupno, adaptacja i komercjalizacja nieruchomości o innym przeznaczeniu. Atrakcyjna cena jej nabycia to dopiero początek, o który jednak warto się zatroszczyć. Na aukcjach komorniczych, czy z – mających niewielki zasięg – ogłoszeń lokalnych można wyłowić prawdziwe okazje cenowe. Jednak obiekt, który do tej pory nie pełnił funkcji komercyjnych, wymaga szczegółowego audytu.  Trzeba policzyć wydatki na dostosowanie nieruchomości pod potrzeby najemców i ich działalności. Do kosztu samej adaptacji powierzchni na wynajem, dochodzi jeszcze koszt dodatkowej infrastruktury – np. wybudowania lub utwardzenia parkingu, nowej linii energetycznej, systemu wodno-kanalizacyjnego i tp. Łączne kwoty mogą być bardzo wysokie, jeśli chcemy by planowany obiekt już na starcie spełnił warunki potrzebne do uzyskania zakładanego dochodu. Często trzeba też doliczyć koszt marketingu. Dlatego nie zawsze okazyjna cena obiektu będzie gwarancją udanej inwestycji. Należy wybierać obiekty w lokalizacjach wypadających korzystnie, jeśli chodzi o opisane wcześniej uwarunkowania lokalne. Aby budynek szybciej zaczął przynosić dochód, warto zaplanować i przeprowadzić w nim komercjalizację powierzchni handlowych na tyle małych, by zyskały zainteresowanie również mniejszych najemców. W końcu na rynku jest ich większość.
  • Nabycie istniejącego obiektu komercyjnego. Taka inwestycja wydaje się najbezpieczniejszą opcją. Łatwo obliczyć jej prognozowaną rentowność, posiada już najemców i klientów. Wypracowany udział w rynku redukuje ryzyko inwestycji i koszty marketingowe. Odstraszyć może jednak wysoka cena, uwzględniająca powyższe czynniki. Obiekt taki może też podlegać efektowi starzenia, wymuszającemu w niedługim czasie dodatkową inwestycję w rewitalizację. Dlatego przed kupnem warto sprawdzić, czy to nie ucieczka klientów -wywołana wspomnianym efektem – jest rzeczywistą przyczyną sprzedaży. Jeśli tak – trzeba mieć dobry pomysł na rewitalizację nieruchomości, oszacować koszt i zabezpieczyć fundusze na jej niezwłoczne przeprowadzenie.

 

Przeczytaj też o osobnej grupie czynników, które warto poznać wybierając nieruchomość pod inwestycję, czyli o trendach na rynku nieruchomości.

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Komercjalizacja centrum handlowego cz. II
Czytaj dalej
Wtórna komercjalizacja nieruchomości
Czytaj dalej
Pojęcia związane z zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości K-Z
Czytaj dalej
Mały najemca w dużym obiekcie
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz