czynniki decydujące o atrakcyjności inwestycji w nieruchomość komercyjną
czynniki decydujące o atrakcyjności inwestycji w nieruchomość komercyjną

Każdy kto rozważa inwestowanie w nieruchomość komercyjną, powinien mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o czynnikach wpływających na  atrakcyjność całego rynku, jak i konkretnej nieruchomości. Przybliżmy sobie zatem te dwie grupy kryteriów.

Czynniki makroekonomiczne

Stopy procentowe

Przy każdym rodzaju inwestycji, jej atrakcyjność oceniamy względem rentowności obligacji skarbowych. Dzieje się tak, ponieważ obligacje skarbowe zwykle uznawane są najbezpieczniejszą inwestycję na danym rynku. Zatem każda inwestycja charakteryzująca się wyższym stopniem ryzyka może skusić inwestorów tylko tzw. premią za ryzyko. W przypadku rynku nieruchomości komercyjnych premię tą szacuje się na co najmniej 4-5 %. Stąd pożądaną procentową roczną rentowność nieruchomości możemy określić sobie wzorem:

SKN > ROS + 5%

gdzie:

  • SKN – procentowa stopa kapitalizacji nieruchomości
  • ROS – procentowa rentowność obligacji skarbowych

Jak widać, gdy rośnie rentowność obligacji skarbowych, powinna też rosnąć pożądana przez inwestora stopa zwrotu.

Atrakcyjność inwestycji alternatywnych

Ponieważ na rynku mamy do czynienia z dużą ilością alternatywnych inwestycji, przed zainwestowaniem należy sprawdzić, czy oferowany przez nie stosunek rentowności do ryzyka nie jest atrakcyjniejszy od naszej planowanej inwestycji w nieruchomość komercyjną.

Przykładem mogą tu być wszelkiego rodzaju fundusze inwestycyjne, obligacje korporacyjne, akcje, kryptowaluty, surowce. Jeśli zacznie rosnąć rentowność inwestycji o porównywalnym stopniu ryzyka i popularności, nieruchomość komercyjna musi zaoferować co najmniej taki sam wzrost rentowności z najmu. Przenosząc tą zależność do skali makro – wzrost stawek czynszu w nieruchomościach komercyjnych, (a więc w konsekwencji także marż najemców) może być pobudzany również przez rosnącą rentowność najpopularniejszych rodzajów inwestycji alternatywnych. Czynsz nie może jednak rosnąć w nieskończoność – w pewnym momencie inwestycja w nieruchomości komercyjne mogłaby okazać się nieopłacalna, ponieważ zabrakłoby chętnych do zapłacenia żądanych stawek.

Koszt pozyskania kapitału

Nieruchomości komercyjne w większości przypadków są inwestycją wymagającą dużych nakładów finansowych. Koszt uzyskania prawa własności do pojedynczego lokalu handlowego to kilkadziesiąt – kilkaset tysięcy złotych, a w przypadku całych obiektów mówimy o kwotach często rzędu kilkuset milionów. Oczywiste jest, że mało kto może pozwolić sobie na wyłożenie takiej sumy z własnych funduszy. Dlatego rozpatrując opłacalność inwestycji należy uwzględnić koszt pozyskania kapitału. Gdy nie ma możliwości przyciągnięcia innych inwestorów (choćby ze względu na wspomnianą wyżej atrakcyjność alternatywnych form inwestycji), pozostaje kredyt. Znowu – im wyższy koszt pozyskania kredytu, tym większą rentowność powinny przynosić inwestycje w nieruchomości komercyjne, by być atrakcyjnymi. Ponieważ o rynkowej wartości obiektu komercyjnego decyduje jego przewidywana rentowność, zatem stopa kredytowa stanowi bardzo istotny czynnik wpływający na atrakcyjność nieruchomości. Aby poznać szacowany dochód, stosujemy kolejny prosty wzór:

D = ERV – WACC

gdzie

  • D – dochód
  • ERV (estimated rental value) – szacowany roczny przychód
  • WACC (weighted average cost of capital) – koszt kapitału

Stan gospodarki

Stan gospodarki bezpośrednio rzutuje na nastroje przedsiębiorców. Dobra kondycja gospodarki oznacza ich powszechny optymizm, dzięki któremu chętniej akceptują ryzyko oraz koszty, licząc na przyszłe zyski z otwarcia nowego punktu. W sytuacji recesji pesymizm biznesu wpływa na ograniczanie działalności i szukanie oszczędności – przeprowadzkę do tańszego biura, czy zamykanie mniej rentownych punktów sprzedaży. Co za tym idzie stawki najmu muszą elastycznie dostosowywać się do trendów rynku, by nieruchomość przynosiła optymalny dochód. W końcu zwykle lepszy mniej płacący najemca, niż żaden.

Czynniki związane z lokalizacją

Szereg czynników decydujących o atrakcyjności obiektu ma charakter stricte lokalny. Warto je poznać przed podjęciem decyzji o inwestycji.

Uwarunkowania rynku

Każdy lokalny rynek posiada indywidualny współczynnik podaż – popyt od którego zależy wysokość stawek czynszu. Należy zatem dokonać analizy miejscowej konkurencji i okolicznych stawek czynszu. Łatwo się domyślić, że lepszą inwestycją będzie zwykle obiekt w okolicy słabo nasyconej powierzchniami do najmu. Z kolei w miejscach gdzie istnieje silniejsza konkurencja, warto znaleźć obiekt zajmujący unikalną niszę rynkową lub posiadający zdecydowane przewagi względem konkurencji. Analiza rynku może również dostarczyć pomysłów na unikalny profil dla nowego lub adaptowanego obiektu.

Bliskość lokalizacji

Choć inwestować można w niemal każdym miejscu na świecie, w praktyce najlepszą opcją jest wybór lokalizacji, którą można skutecznie nadzorować. Wybór zaufanego, profesjonalnego zarządcy obiektu rozszerza pole działania, wciąż jednak osobista obecność pozwala lepiej ocenić stan i rokowania dokonanej inwestycji.

Miejscowe przepisy

Innym czynnikiem związanym z lokalizacją obiektu są gminne plany zagospodarowania przestrzennego dla danej lokalizacji – powiedzą one wiele o:

  • nowych inwestycjach mieszkaniowych, czyli potencjalnych klientach,
  • rodzaju przewidzianej w okolicy zabudowy pozwalającej prognozować możliwości rozwoju konkurencji,
  • stanie i planach okolicznej infrastruktury m.in. dopełniającej ofertę obiektu lub ściągającej w jego pobliże potencjalnych klientów.

Warto znać również lokalne stawki podatku od nieruchomości.

Stan nieruchomości

Możemy wyróżnić trzy podstawowe rodzaje inwestycji w obiekt komercyjny ze względu na jego stan użytkowy:

  • Inwestycja w obiekt nowy. Takie nieruchomości oferują nowocześniejszą infrastrukturę, większą wygodę dla najemców i klientów. Generują niższe koszty utrzymania. Nowe nieruchomości to jednak również ryzyko związane z wejściem na rynek i nakłady na marketing z tym związany.
  • Kupno, adaptacja i komercjalizacja nieruchomości o innym przeznaczeniu. Obiekt, który do tej pory nie pełnił funkcji komercyjnych, wymaga szczegółowego audytu dotyczącego kosztów dostosowania pod potrzeby najemców, i ich działalności. Atrakcyjna cena nabycia to dopiero początek. Często do kosztu samej adaptacji powierzchni na wynajem dochodzi koszt dodatkowej infrastruktury – np. parkingu, nowej linii energetycznej, systemu wodno-kanalizacyjnego i tp. Łączne koszty mogą być bardzo wysokie, by planowany obiekt już na starcie spełnił warunki potrzebne do uzyskania zakładanego dochodu. W tym przypadku też trzeba doliczyć koszt marketingu.
  • Nabycie istniejącego obiektu komercyjnego. Taka inwestycja wydaje się najbezpieczniejszą opcją. Łatwo obliczyć jej prognozowaną rentowność, posiada już najemców i klientów – ma wypracowany udział w rynku, co redukuje ryzyko inwestycji i koszty marketingowe. Odstraszyć może jednak wysoka cena, uwzględniająca powyższe czynniki. Obiekt taki może też podlegać efektowi starzenia, wymuszającemu w niedługim czasie dodatkową inwestycję w rewitalizację. Przed kupnem warto sprawdzić, czy wspomniany efekt, powodujący ucieczkę klientów nie jest rzeczywistą przyczyną sprzedaży. Jeśli tak – trzeba mieć dobry pomysł na rewitalizację nieruchomości i fundusze na jej niezwłoczne przeprowadzenie.

 

Przeczytaj też o osobnej grupie czynników, które warto poznać wybierając nieruchomość pod inwestycję, czyli o trendach na rynku nieruchomości.

Inne artykuły o komercjalizacji nieruchomości

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych.
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. II
Czytaj dalej
Dobre praktyki – zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Czytaj dalej
Wtórna komercjalizacja nieruchomości
Czytaj dalej
Komercjalizacja centrum handlowego cz. I
Czytaj dalej

0 comments

Wpisz komentarz